■本報記者 王麗新

    利潤增長的基石來自于規(guī)模擴張。8月16日，中國奧園交上了中期業(yè)績答卷，按照目前的銷售節(jié)奏來看，全年晉級“千億元陣營”無憂。

    據(jù)中國奧園披露數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，這家實現(xiàn)全國化布局、在粵港澳大灣區(qū)高滲透的房企完成了603億元銷售額，全年目標完成率已過半。此外，今年上半年，中國奧園已簽約但未確認的合同銷售約人民幣1390億元，這意味著提前鎖定了未來兩年的利潤空間，全年完成1150億元的銷售目標是大概率事件。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年高速發(fā)展，行業(yè)集中度已經(jīng)非常高，未來的增量市場將進入“高手過招”時代，專業(yè)化能力和資源獲取能力將決定一家房企在行業(yè)里的市場占有率。從這方面看，中國奧園從“偏安一隅”到鋪開全國化，銷售規(guī)模的快速飆升，多元化戰(zhàn)略也帶來資源整合能力，隨之而來的將是利潤逐步釋放。

    鎖定三年盈利預(yù)期

    根據(jù)中期業(yè)績顯示，2019年上半年，中國奧園營業(yè)額為236.7億元，同比增長73%；毛利潤為70.5億元，同比增長81%；毛利潤率為29.8%；凈利潤為28.0億元，同比增長90%；凈利潤率為11.8%。核心凈利潤為24.9億元，同比增長79%；核心凈利潤率為10.5%。

    對此，美銀美林報告指出，中國奧園將有強勁的盈利增長，預(yù)計今年增長為87%，去年起至2021年的年均復(fù)合增長率達43%。

    實際上，典型房企銷售毛利率和銷售凈利率整體趨勢是隨時間下滑的，與整個行業(yè)的利潤空間不斷縮小有關(guān)。但中國奧園的銷售毛利率比較穩(wěn)定，處于同等企業(yè)的中等水平，這與近幾年拿地布局和拿地成本有關(guān)。

    與中國很多品牌房企在公開市場爭搶拍地不同，中國奧園在拿地方式上主要通過收并購方式增加土地儲備。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，上市以來中國奧園通過收并購取得的項目約占67%，通過招拍掛獲得的項目約占33%。

    如此一來，土地成本優(yōu)勢明顯。據(jù)悉，2018年奧園集團樓面價為2167元/平方米，地房比為21%，雖然土地成本和地房比上漲，但與同等企業(yè)相比，土地成本仍處于較低水平。

    策略性補充土地儲備

    今年以來，中國奧園在戰(zhàn)略布局上，仍堅持區(qū)域均衡布局，聚焦粵港澳大灣區(qū)。2019年上半年，中國奧園共新增34個項目，新增可開發(fā)建筑面積約726萬平方米，新增可售貨值逾800億元。截至2019年6月30日，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約4012萬平方米，權(quán)益比約81%，總貨值約4255億元，為快速穩(wěn)健發(fā)展夯實基礎(chǔ)。

    據(jù)接近公司人士稱，奧園集團的三年規(guī)劃中把土地布局戰(zhàn)略分為三步：2017年完成戰(zhàn)略框架的布局，首次進入多個省市，初步建立起環(huán)渤海區(qū)域、華東區(qū)域、中西部核心區(qū)域和華南區(qū)域四大片區(qū)；2018年重點區(qū)域的城市群建立，在新進入城市及其周邊擴大投資規(guī)模；2019年將重點關(guān)注已進入市場的產(chǎn)能和份額提升。

    上述同策研究院分析師表示，從投資布局的城市等級來看，2015年以前，奧園集團的城市等級選擇較平均，相對偏重一、二線城市，2016年以后二、三線城市土地儲備增長明顯，2018年為打造城市群規(guī)模效應(yīng)，奧園集團明顯加重了一、二線城市周邊城市的投資。按地價來分，一、二線城市及其周邊城市與國際城市約占75%，三、四線城市占25%。

    值得關(guān)注的是，中國奧園提前布局城市更新項目，實現(xiàn)舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋。截至2019年上半年，中國奧園在大灣區(qū)及其他地區(qū)擁有逾30個不同階段的城市更新項目，規(guī)劃總建筑面積約1600萬平方米，預(yù)計貨值約2197億元，將提供額外的銷售貢獻及增長動力。

    或許，中國奧園在發(fā)展中踩準了行業(yè)調(diào)控政策的節(jié)點，投資拓展布局較為精準，趕上了行業(yè)近幾年發(fā)展的窗口期。但真正能讓其實現(xiàn)高速增長的背后，資金實力仍是最關(guān)鍵因素。

    自成功登陸港交所后，中國奧園重視開拓多元化融資渠道，境內(nèi)外融資能力突出，為企業(yè)發(fā)展籌集到了較低成本的“糧食”。

    中國奧園管理層表示：“下半年，將貫徹以重點城市為核心的區(qū)域深耕策略，堅持審慎的財務(wù)管理，加強風(fēng)險管控，確保在復(fù)雜環(huán)境中保持穩(wěn)定性，展現(xiàn)跑贏市場的實力，實現(xiàn)可持續(xù)與高質(zhì)量的發(fā)展，為股東及投資者帶來豐厚回報。”