本報記者 王麗新

    “2020年是一個不平凡的年份。面對VUCA（指商業(yè)世界越來越易變、復(fù)雜、不確定和不可預(yù)測）時代，旭輝控股堅持均衡發(fā)展策略，努力實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、有質(zhì)量的增長。”8月28日上午，在旭輝控股2020年中期業(yè)績說明會上，董事局主席林中表示：“在長期主義經(jīng)營理念下，生態(tài)平臺能力、創(chuàng)新引領(lǐng)力、組織執(zhí)行力、品牌競爭力和持續(xù)發(fā)展力五大核心競爭力構(gòu)筑成旭輝的戰(zhàn)略護(hù)城河。”

    8月27日晚間，旭輝控股交上了“中考”成績單。截至6月30日，旭輝控股實現(xiàn)收入230.2億元，同比增長11.3%；歸屬于股東凈利潤36.68億元，同比增長5.38%；核心凈利潤31.94億元，同比增長11.2%；核心凈利潤率為13.9%；毛利率為25.6%；每股派息11港分，較去年增長10%。自上市以來，累計每股派息1.55港元，達(dá)到IPO價格（1.33元港幣）的117%。

    展望下半年市場走勢，林中表示，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制不會變，預(yù)計下半年房價更趨于平穩(wěn)。受疫情影響，年內(nèi)行業(yè)增速會前低后高，會呈現(xiàn)房企競爭格局加速分化，土地市場會更加理性，投資買地增速會放緩；從大勢上看，房地產(chǎn)行業(yè)將從土地紅利時代邁向管理紅利時代。

    下半年推貨量達(dá)2800億元

    “提升單城或單個區(qū)域效能”，這是目前多數(shù)全國化房企在戰(zhàn)略布局上的新規(guī)劃，其背后的邏輯是投資布局版圖已經(jīng)鋪完，為了更大釋放產(chǎn)品溢價空間，需要區(qū)域深耕。在這一方面，頭部房企動作較為迅速。

    “從旭輝控股前7個月各區(qū)域的銷售情況來看，江蘇、山東、華北、東南區(qū)域上半年回款均超過百億元，特別是東南區(qū)域銷售額已突破250億元。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，多大的目標(biāo)就配多大的班子，要達(dá)到區(qū)域小集團(tuán)級別，其考察內(nèi)容包括銷售規(guī)模、戰(zhàn)略縱深、區(qū)域市場份額等，這也加大了公司沖規(guī)模的內(nèi)部競爭，促進(jìn)整體規(guī)模的增長。

    “旭輝控股三年前就推進(jìn)‘總部大平臺+區(qū)域小集團(tuán)+項目集群’的‘三級管控’模式，快速落地多元化拿地、精品商業(yè)等戰(zhàn)略。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，今年上半年以來，旭輝控股組織轉(zhuǎn)型明顯提速，已設(shè)立東南、江蘇、皖贛、上海、西南、山東、華北共七個區(qū)域集團(tuán)。

    對組織結(jié)構(gòu)變陣的初衷，林中表示，旭輝需要培育和打造十幾個區(qū)域小集團(tuán)，每個小集團(tuán)的規(guī)模要達(dá)到300億元-400億元，大的區(qū)域集團(tuán)銷售要超過500億元，以新架構(gòu)匹配未來5年旭輝控股的業(yè)務(wù)發(fā)展。

    至于接下來的推貨安排，旭輝控股方面表示，下半年新開盤項目超過50個，總可售貨值約2800億元，其中88%位于一、二線城市及準(zhǔn)二線城市。旭輝控股CEO林峰表示，“對于全年2300億元的目標(biāo)非常有信心超額完成。”

    總土地儲備首超萬億元

    在投資拿地方面，旭輝控股上半年加大了多元化取地的力度。“到有人去的地方，買合適價格的土地。”林峰表示，下半年公司會抓住投資機(jī)會，但不會超過占銷售回款40%的紅線。

    截至6月30日，旭輝控股新增土儲總建筑面積465萬平方米，新增貨值約838億元，權(quán)益比提升至69%。其中91%新增可售貨值位于一、二線城市核心區(qū)域，土地儲備優(yōu)質(zhì)。按照可售貨值計算，新獲項目并表比達(dá)70%。

    “2016年以來，旭輝通過收購、舊改、合作等方式斬獲便宜土地。”肖云祥向《證券日報》記者表示，隨著后期公司商業(yè)運營和教育業(yè)務(wù)實力提升，多元化拿地策略能力不斷得到強(qiáng)化，進(jìn)一步降低了拿地的平均溢價率。

    截至目前，旭輝控股土地儲備總貨值首次突破萬億元，達(dá)到10300億元，滿足未來三年發(fā)展需求。接下來，“多元化和摘牌掛拿地四六開”林中表示，這樣可以保證毛利率水平。

    嚴(yán)控負(fù)債增長比重

    加快多元化拿地力度的背后，旭輝控股也在堅守穩(wěn)健自律的財務(wù)管理策略。

    截至6月30日，旭輝控股凈負(fù)債率63.2%，較2019年末下降2.4個百分點；加權(quán)平均融資成本5.6%，較2019年末下降0.4個百分點；現(xiàn)金短債比達(dá)2.4倍。

    總體來看，在實現(xiàn)銷售和業(yè)績穩(wěn)健增長的同時，旭輝上半年嚴(yán)控債務(wù)總量規(guī)模，有息負(fù)債略微增長1.5%，與去年年末基本持平。

    “‘三線四檔’（按照剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%及現(xiàn)金短債比不得小于1倍的觸線標(biāo)準(zhǔn)，將房企分為紅、橙、黃、綠四檔）不會對公司有影響，因為旭輝控股內(nèi)部對負(fù)債水平的控制要嚴(yán)于這一標(biāo)準(zhǔn)。”林峰稱，今年以來，旭輝得到了標(biāo)普、穆迪及惠譽(yù)三大評級機(jī)構(gòu)“BB”、“Ba3”和“BB”的信用評級，在信用評級增持下，公司以多種方式持續(xù)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，包括首次發(fā)行境外綠色債券等。

    “管理層一直希望以更少的成本去撬動更大的資源，旭輝的發(fā)展模式是規(guī)模、利潤和財務(wù)穩(wěn)健均衡發(fā)展。”旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝希望將凈負(fù)債率維持在70%以下，第二個五年計劃目標(biāo)是沖擊百億元利潤和千億元市值，未來三至五年成為給資本市場回報最高的上市房企之一。