本報(bào)記者 王麗新

    “房地產(chǎn)行業(yè)體量大，韌性足，我們堅(jiān)持看好中國(guó)城市化，看多房地產(chǎn)。旭輝歷來(lái)對(duì)市場(chǎng)保有謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，目前觀測(cè)到房?jī)r(jià)上漲增速回落，逐步平穩(wěn)。”8月26日下午，在旭輝控股2021年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，旭輝控股董事局主席林中向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，上半年房企銷(xiāo)售額增速大，下半年銷(xiāo)售增幅會(huì)回落，全年保持正增長(zhǎng)，長(zhǎng)效機(jī)制作用下，房地產(chǎn)行業(yè)正走向平衡健康的發(fā)展道路。”

    截至2021年6月30日，旭輝控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約為1362億元（人民幣，下同），按年增加68.6%，銷(xiāo)售現(xiàn)金回款率超90%；實(shí)現(xiàn)收入363.7億元，同比增58%；歸屬于股東的凈利潤(rùn)36.02億元，同比增6.94%；預(yù)收賬款達(dá)到935億元，較2020年末增加25%；宣派中期股息每股港幣12港分。

    在上述業(yè)績(jī)述說(shuō)明會(huì)上，旭輝控股CEO林峰向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體分享了行業(yè)新形勢(shì)下的發(fā)展模型：“通過(guò)提高經(jīng)營(yíng)效益，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健和業(yè)務(wù)均衡及可持續(xù)發(fā)展，來(lái)達(dá)成經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，要做強(qiáng)做厚做久。”

    增強(qiáng)多元化投資拿地能力

    在土地投資方面，旭輝控股通過(guò)嚴(yán)格遵守投資紀(jì)律，謹(jǐn)慎拿地，上半年新增貨值1279億元，一、二線城市占比達(dá)82%，平均地價(jià)每平方米不到7000元，對(duì)比每平方米1.7萬(wàn)元銷(xiāo)售均價(jià)，毛利率水平較好。

    截至2021年6月30日，旭輝控股總土儲(chǔ)面積為6857萬(wàn)平方米，一、二線城市占比85%，大概率在入市后能快速去化。管理層稱(chēng)，希望未來(lái)庫(kù)存可以控制在合理水平。

    在未來(lái)投資布局方面，林中表示，“提升單城和單項(xiàng)目產(chǎn)能，減少新進(jìn)入城市，增強(qiáng)多元化投資拿地，把握城市分化，增強(qiáng)精準(zhǔn)投資，提高投資質(zhì)量，把握下半年投資機(jī)會(huì)。”

    林中進(jìn)一步稱(chēng)，集中供地城市第二輪供地已經(jīng)開(kāi)啟，旭輝控股會(huì)注重研究“一城一策”，預(yù)計(jì)新政策下土地市場(chǎng)會(huì)更加平穩(wěn)，下半年有更多投資機(jī)會(huì)，包括22個(gè)集中供地城市之外的，基本面較好的城市都有機(jī)會(huì)。在收并購(gòu)方面，錢(qián)少地多，企業(yè)級(jí)收并購(gòu)或許難求，但會(huì)關(guān)注優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目標(biāo)的。

    在林中看來(lái)，在當(dāng)前的市場(chǎng)格局下，房企要挖對(duì)內(nèi)潛力，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。第一盤(pán)活資產(chǎn)，買(mǎi)地錢(qián)不能來(lái)自負(fù)債，快速銷(xiāo)售減少庫(kù)存；第二盤(pán)活土地儲(chǔ)備，加快土儲(chǔ)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，不需要長(zhǎng)期土儲(chǔ)，計(jì)劃將周期提至兩年；第三是抓經(jīng)營(yíng)效率提升，比如同樣一元錢(qián)土地投入產(chǎn)出幾元錢(qián)的銷(xiāo)售，背后需要更多數(shù)字智能化手段、管理工具、業(yè)務(wù)精進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)支撐，更要提高土地、資金和人的全要素生產(chǎn)率；第四是改變投資策略，希望在市場(chǎng)好的城市拿更多周轉(zhuǎn)快去化快的項(xiàng)目，避開(kāi)進(jìn)入市場(chǎng)不好的城市，減少拿大型項(xiàng)目，傾向于拿中型銷(xiāo)售較快項(xiàng)目。

    連續(xù)七年中期派息

    另?yè)?jù)旭輝控股管理層介紹，下半年可售貨值2600億元，全新項(xiàng)目53個(gè)，其中貨值超過(guò)25億元的大盤(pán)就超過(guò)10個(gè)，全年業(yè)績(jī)目標(biāo)達(dá)成可期。

    在房地產(chǎn)行業(yè)不再是暴利行業(yè)之際，旭輝控股的盈利能力也較為穩(wěn)定，這讓公司得以持續(xù)回報(bào)股東。有業(yè)內(nèi)人士表示，到明年以后，2019年和2020年投入性價(jià)比較好的項(xiàng)目得以結(jié)轉(zhuǎn)，屆時(shí)行業(yè)毛利率和凈利率會(huì)回穩(wěn)提升，旭輝控股屆時(shí)盈利能力也將提升。

    在上述業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，旭輝控股管理層表示，中期每股派息12港分，這是公司連續(xù)七年堅(jiān)持中期派息。自上市以來(lái)，已累計(jì)派息1.96港元，達(dá)IPO價(jià)格的1.47倍。

    對(duì)此，林峰分享了提升股東回報(bào)率的3R抓手：項(xiàng)目層面狠抓IRR，從運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售去化兩個(gè)維度提效；區(qū)域?qū)用骊P(guān)注ROIC，從投入產(chǎn)出和資金周轉(zhuǎn)推動(dòng)提效；集團(tuán)層面高度重視ROE，致力于為股東創(chuàng)造優(yōu)厚回報(bào)。三管齊下，2021年上半年，旭輝控股歸母核心ROE達(dá)22.3%，連續(xù)6年保持在20%以上。

    在林峰看來(lái)，比起規(guī)模大，旭輝更注重有質(zhì)量發(fā)展，會(huì)堅(jiān)持實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的回款，有分紅的利潤(rùn)。

    “三道紅線”將在今年轉(zhuǎn)綠

    在財(cái)務(wù)盤(pán)面表現(xiàn)方面，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三線四檔”融資新規(guī)，旭輝控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，凈負(fù)債率為60.4%，現(xiàn)金短債比為2.68。由此，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，旭輝控股2021年中期指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，繼續(xù)保持“黃檔”行列。

    不過(guò)，“旭輝持續(xù)管理自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，保證財(cái)務(wù)的安全性，目前，旭輝已完成下半年主要到期債務(wù)的再融資，以更厚的安全墊應(yīng)對(duì)行業(yè)的不確定性。”旭輝控股CFO楊欣在業(yè)績(jī)會(huì)上向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，“上半年，我們的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是正的，有息負(fù)債僅增長(zhǎng)5.8%，凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)持續(xù)下降，今年的目標(biāo)是’三道紅線’年末時(shí)全部進(jìn)入綠檔。”

    2021年上半年，在房地產(chǎn)行業(yè)融資整體呈現(xiàn)收縮的大環(huán)境下，旭輝控股新增融資成本下降至4.3%。8月，旭輝更是在債券市場(chǎng)下行的大環(huán)境下，逆勢(shì)發(fā)行3+2年期30億境內(nèi)公司債，利率僅為4.2%，為同期民營(yíng)企業(yè)最低水平。截至目前，旭輝控股加權(quán)融資成本僅5.1%，平均債務(wù)賬期則拉長(zhǎng)至4.6年，一年內(nèi)到期的債務(wù)占比僅17.7%。

    值得一提的是，旭輝控股上半年主動(dòng)贖回2.47億美元永續(xù)債，加上多筆低息、長(zhǎng)久期融資，讓債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。綜合來(lái)看，標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪三家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)分別給予旭輝BB、BB、Ba2的主體評(píng)級(jí)，展望均為穩(wěn)定。

    “去年下半年以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)更傾向經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、財(cái)務(wù)盤(pán)面較好的房企，這讓部分房企拿到成本較低的融資。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，而鑒于永續(xù)債有跳息機(jī)制，所以有能力的房企都在積極贖回永續(xù)債或成本較高的債務(wù)，降低資本成本，提升資金管理能力。

    展望未來(lái)，林中表示：“長(zhǎng)效機(jī)制作用下房地產(chǎn)業(yè)正走向平衡健康的發(fā)展道路，行業(yè)進(jìn)入高強(qiáng)度、全方位的競(jìng)爭(zhēng)階段，資源將向穩(wěn)健、優(yōu)秀的大企業(yè)集中。旭輝堅(jiān)持看好中國(guó)城市化，看多房地產(chǎn)行業(yè)，要通過(guò)提高經(jīng)營(yíng)效益，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健和業(yè)務(wù)均衡及可持續(xù)發(fā)展，來(lái)達(dá)成經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。同時(shí)，擁抱行業(yè)向存量的轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展房地產(chǎn)+業(yè)務(wù)，協(xié)同增效共贏，做強(qiáng)做厚做久。”

（編輯 喬川川）