在2018年警示“活下去”，又在今年初提出“黑鐵時代”，萬科董事會主席郁亮一向具有強烈的危機意識。如今房地產市場已經受了一年的寒冬，郁亮表現出少有的樂觀，認為短期內市場已經觸底，并向行業傳遞信心。

    預計6月市場好轉

    “短期來看市場已經觸底，恢復是一個緩慢溫和的過程。預計6月銷售會出現明顯的環比上升，但仍然是同比下降，只是下降幅度相對收窄。”郁亮在6月28日的股東大會上分享自己對行業形勢的看法。

    6月是房企沖擊上半年銷售的關鍵月份，尤其在經歷連續數月頹勢之后，6月市況能否改善備受關注。郁亮表示，進入6月之后，市場進一步好轉，一方面是因為近期相關政策的出臺正在帶來積極影響，另一方面因疫情而延遲的需求釋放帶來回補，此外還有5月基數較低及季節性因素。

    房企銷售在5月略微呈現暖意，但樓市整體寒氣未散。克而瑞數據顯示，百強房企5月實現銷售操盤金額4546.7億元，環比增長5.6%，相比4月16%的環比降幅出現明顯改善；但同比來看，單月業績同比降低59.4%，前5個月累計業績規模同比降低52.3%，降幅均較上月進一步擴大。萬科銷售表現略好于百強房企的平均水平。據公告，萬科5月銷售金額為307.6億元，與上一月308.6億元相比基本持平，同比下降46.56%；前5個月累計實現合同銷售金額1681.1億元，同比下降41.38%。

    在郁亮看來，行業已進入新的發展階段，人口形勢、收入狀況、房地產市場運行的指導原則都已發生變化，不會再回到過去的發展邏輯，也不會再回到過去高峰時期的規模與增長速度。

    不過，郁亮同時表達了對行業的信心：“最近這一年，如果放在社會中去，房地產行業一定不是最艱難的一個，房地產行業也沒有理由躺平。更何況房地產仍然是十萬億級的市場，同時也是千年行業，常做常有，常做常新，不管未來的道路多艱難，走下去就會有機會，這個行業仍然會為國家做出應有的貢獻。”

    沖擊止跌企穩目標

    萬科在2021年出現罕見的凈利潤腰斬，郁亮也因此在業績會上向股東致歉，并在股東大會上坦言，今年是“從業以來壓力最大的一段時期”。今年萬科業績目標是止跌企穩，開發業務繼續保持在行業第一陣營。

    “在3月份的時候，公司對市場下行有預估，但是沒有預估到這么嚴重。現在來看，市場狀況增加了工作難度，但我們一直是相對穩健的，也提前做了一些鋪排，會以更積極的銷售和應對去兌現全年業績止跌企穩的承諾。”萬科總裁祝九勝在股東大會上表示。

    祝九勝還稱，萬科在投資機制方面進一步優化，現在按照特別好的標準來進行投資，前5個月萬科投了13塊地，其中9塊今年能夠面市，還有6塊今年現金流能夠回正。

    在非開發業務方面，萬科主要有萬物云、物流倉儲和長租公寓三大板塊，這部分業務增速明顯，但暫未開始為報表貢獻明顯利潤。祝九勝表示，萬科物流業務今年要實現報表盈利，長租公寓業務今年已經在現金流實現盈利，明年也會實現報表盈利。

    即便實現盈利，上述業務體量恐難承接千億級別的開發業務。對此，郁亮延續了此前的觀點，認為非開發業務營收做到和開發業務相當的比重，是不現實的；物業等服務行業獲取暴利也是不合適的。但衡量非開發業務的標準未必只有營收利潤占比，市場價值還與社會稀缺程度等因素有關。

    現場還有股東關心萬科未來的分紅計劃。對此，公司董秘朱旭表示，公司分紅計劃會綜合考慮公司長期發展需要，未來分紅率會穩定在35%~40%之間，有利于長期投資者規劃好現金流回報。萬科上市以來已經連續30年現金分紅，累計分紅949.7億元，是股權融資金額的2.86倍，平均分紅率33.2%。萬科本年度臨時上調分紅比例至50%，預計分紅金額約112.8億元。

    此外，萬科還在進行一項20億至25億元的回購計劃，回購價格不超過18.27元/股，但目前僅完成了12.9億元。有股東關心接下來的回購額度如何安排，朱旭回應稱：“我們這次回購的時間是3個月，定期報告前不能回購，實際天數只有40多天，中間好多天股價在限價之上，此外公司回購也有一些時點的限制。接下來股價如果滿足條件，我們還是會盡力做回購，如果不滿足條件，我們會對董事會做報告，也會和監管方面進行溝通。”

    截至6月28日收盤，萬科股價報收18.45元/股，跌0.32%，總市值2145億元。