■本報記者 王麗新

    新房市場搖號購房，多城一、二手房價倒掛，熱點城市樓市看似頗為熱鬧，但從整體市場來看，今年上半年，過去調控力度較大城市的二手房市場成交量開始由低溫轉向修復，政策環境相對寬松的弱二線城市市場升溫明顯。

    “從鏈家覆蓋的重點城市二手房成交量來看，”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》等媒體表示，自2017年3月份密集調控以來，市場經歷了“大幅降溫—低位企穩—向上修復”三個階段。整體來看，市場熱度和調控前比并不高，處在平穩復蘇狀態。不過，北京二手房市場經歷了5月份的成交高峰之后，預計下半年將進入降溫通道。

    16城二手房由低溫轉修復

    據貝殼研究院統計數據顯示，2018年前5個月，鏈家監測的16個城市二手房市場成交量環比2017年后5月份增加21.8%，月均水平是2017年3月份的一半。

    從成交量看，上半年二手房市場比較活躍的城市有西安、重慶、沈陽等，市場比較平穩的城市有北京、武漢、南京、濟南、廣州等，市場趨于降溫的城市有上海、成都等。從房價看，上半年二手房均價明顯上漲的城市有西安、重慶、沈陽等，價格比較平穩的城市有北京、濟南、武漢、南京、廣州等，價格下跌的城市有上海。

    綜合來看，西安、重慶、沈陽、杭州等城市二手房市場比較活躍，其他城市市場保持平穩或略有回落。

    許小樂表示，總體來說，16個城市二手房市場處在小幅升溫的態勢中，這個升溫是在過去大力調控之下，市場需求被極度遏制的情況下出現的自然修復過程。“前期調控力度比較大的城市，現在市場上總體處于平穩狀態；政策環境較為寬松的城市，二手房市場處于升溫較為明顯的狀態。”

    北京下半年或重回降溫通道

    “3·17”調控政策實施之后，由于改善性換房鏈條中斷，北京二手房市場成交量出現大幅回落。此后，市場成交量的緩慢小幅上升屬于自然修復現象，主要由首次置業（總價400萬元以下）需求支撐，是需求被抑制后的正常釋放；其次，購房貸款使用比例和使用強度在下降后保持在平穩的區間。

    總體來看，在調控后房貸利率連續上行的條件下，北京二手房價格連續9個月回落，到今年2月份累計下跌14%。許小樂表示，進入5月份后，二手房市場回暖有些超出市場預期，成交量環比增長18.7%，房價上漲4.3%。從結構上看，西城區、海淀區、東城區的市場上升更加明顯，而其他區表現平平，亦莊開發區等仍在下降，這表明5月份的上行主要是學區政策因素帶來的結構性沖擊。根據帶看量、新增供需等指標判斷，5月份的市場高點不可持續。

    市場反應證實了許小樂的判斷，據貝殼研究院統計數據顯示，2018年6月份，北京二手房市場從5月份的高點回落，成交量價出現近8個月來的首次同步回調（除去春節月）：6月份，北京鏈家二手房成交量環比下滑22.6%，絕對水平降至3月份之下，均價環比下跌0.4%。主要原因是政策影響的效應邊際遞減，市場復蘇缺乏有利因素的支撐。

    許小樂表示，在貨幣信貸政策不發生轉變的前提下，下半年北京二手房市場將很難向上突起。原因是，首先，在“認房認貸”的環境下，中高總價可以借助的金融杠桿非常有限，換房需求難以釋放。在房價微幅波動或有所下跌的階段，投資投機性需求也得到遏制。其次，從先行指標來看，鏈家新增客源房源量都在減少，環比分別下滑16.2%、16.1%，業主掛牌價結束5月份漲勢開始趨穩，調價中漲價比例下降，后期市場的下行壓力明顯大于上行動力。

    此外，根據去年土地出讓情況，下半年預計將有大量限競房推出，將會分流市場需求。因此，預計下半年市場將重回降溫通道。

    對此，我愛我家市場研究院院長胡景暉也表示，目前，北京二手房市場的交易規模已經回到了單月1.5萬套上下的正常水平，所以市場接下來的上升空間已經不大，而房價在交易量穩定的情況下同樣沒有上行動力，市場未來將逐漸趨于平穩。