融資環(huán)境有所改善，房企緊抓機遇密集發(fā)布融資計劃。1月8日，截至記者發(fā)稿時，當(dāng)日已有7家上市房企及相關(guān)方發(fā)布債務(wù)融資計劃，融資規(guī)模約達305億元。融資工具包括公司債、資產(chǎn)支持票據(jù)、中票以及美元支持票據(jù)等。償債、補充流動資金成為融資主要目的。地產(chǎn)行業(yè)人士指出，目前行業(yè)整體面臨償債壓力較大。

    融資成本分化

    金地集團融資計劃規(guī)模居前。公司1月8日晚間發(fā)布公告，近日董事會表決并通過了公司發(fā)行債務(wù)融資工具相關(guān)議案。金地集團將申請新增加注冊發(fā)行債務(wù)融資工具的總規(guī)模不超過200億元。其中，短期融資券和超短期融資券可在注冊額度內(nèi)循環(huán)發(fā)行。債務(wù)融資工具的期限最長不超過20年。

    大悅城地產(chǎn)、金科地產(chǎn)集團、中南建設(shè)和華僑城發(fā)行規(guī)模較大。其中，大悅城地產(chǎn)附屬中糧置業(yè)投資擬發(fā)行不超30億元境內(nèi)債券，金科地產(chǎn)集團擬發(fā)行2019年度第一期中期票據(jù)，核準(zhǔn)發(fā)行規(guī)模為23億元，主要為償還到期借款。中南建設(shè)擬發(fā)行22億元資產(chǎn)支持票據(jù)，用于償還銀行貸款。華僑城集團1月7日已經(jīng)公告發(fā)行2019年第一期20億元中期票據(jù)，此次擬發(fā)行270天超短期債券募集20億元，用于補充旗下上市公司華僑城A日常流動資金周轉(zhuǎn)。

    此外，中駿地產(chǎn)同日發(fā)布公告稱，擬進行票據(jù)發(fā)行，擬將票據(jù)的所得款項凈額主要用于為其若干現(xiàn)有境外債務(wù)進行再融資。公司目前尚未公布融資規(guī)模。不過，標(biāo)普指出，截至2018年6月30日，中駿集團的資本結(jié)構(gòu)包含人民幣170億元的有抵押債務(wù)和150億元的無抵押債務(wù)。該公司的有抵押債務(wù)比率約為53%。

    盡管多數(shù)企業(yè)融資規(guī)模接近，但不同企業(yè)間融資成本差異很大。整體來看，國資背景的大中型房企資金成本優(yōu)勢明顯。大悅城地產(chǎn)相關(guān)債券平均年化融資成本僅約4%左右。華僑城集團1月7日成功發(fā)行的2019年第一期中期票據(jù)，實際發(fā)行規(guī)模20億元，票面利率4.57%。而同期寶龍地產(chǎn)擬發(fā)行的2億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率高達9.125%。此外，發(fā)行美元債務(wù)工具還需考慮到匯率變動可能帶來的財務(wù)成本。

    面臨債務(wù)大考

    房企此輪債務(wù)壓力始于2014年，2015年房企發(fā)債規(guī)模達到12456億元，同比增長214.15%，為歷史高點。隨后因嚴(yán)格監(jiān)管，規(guī)模有所下降。國金證券研究指出，2014年-2017年四年間房企債務(wù)融資總額高達29531億元。

    2018年以來，房企逐步進入償債高峰。恒大研究院報告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬億元，規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開發(fā)貸，其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產(chǎn)支持證券，分別為9.6萬億元、2.8萬億元、2.4萬億元、2.2萬億元、0.6萬億元和0.3萬億元。從兌付規(guī)模來看，2018年下半年到2021年，到期規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。