在剛剛過去年的上半年，房地產融資市場的表現可謂跌宕起伏。及至6月份，房企融資總額環(huán)比上漲，外幣融資金額增多，融資狀況十分不穩(wěn)定。

    今年一季度，房企融資出現了“小陽春”。但從4月份開始情況急轉直下，尤其是5月17日銀保監(jiān)會發(fā)布的23號文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構不得違規(guī)進行房地產融資。在此背景下，房企融資額“斷崖式”下滑。

    《每日經濟新聞》記者注意到，在巨大的償債壓力緊逼之下，房企的融資成本也持續(xù)走高。

    2019年上半年典型上市房企融資總規(guī)模走勢（單位：億元）數據來源：同策研究院每日經濟新聞鄒利制圖

    融資上演“過山車”

    上半年房地產融資市場跌宕起伏，似上演“過山車”。

    今年一季度，整體融資環(huán)境延續(xù)了2018年底的回暖趨勢，房企融資出現了“小陽春”。然而，情況從4月份開始急轉直下。隨著金融機構違規(guī)放款給房地產市場的事件頻出，以及土地市場上高溢價地塊的多次出現，房企的融資環(huán)境開始有所收緊。

    5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布了23號文，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構不得違規(guī)進行房地產融資，重點申明了要對銀行、信托等金融機構對房地產行業(yè)的放款加強監(jiān)管工作。在此背景下，信托貸款余額在經歷了3、4月份短暫的反彈后又于5月再次回落。作為房企融資的重要組成部分，信托貸款余額的波動有著一定的風向標作用，也反映了融資環(huán)境的變化。

    據同策咨詢監(jiān)測數據不完全統計，2019上半年，95家典型房企融資總額為6613億元，同比下降11.12%，環(huán)比則增長了7.35%。

    克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出，房企融資在一二季度的表現有明顯差異——一季度“井噴式”發(fā)展，尤其在公司債方面表現突出；從5月份開始，房企融資額呈現“斷崖式”下跌，環(huán)比降幅在50%以上，6月份數據還在繼續(xù)往下走。

    究其原因，同策咨詢表示，一季度延續(xù)了2018年11月開始的融資回暖趨勢，融資額達到2016年以來的峰值，同比增長15%；而二季度融資環(huán)境再收緊，使得房企在二季度的融資總量大幅減少，達到2016年以來的最低值，從而使得上半年整體的融資額也同比有所下滑。

    具體到企業(yè)來看，上半年50%的房企融資規(guī)模同比增加，而僅有32%的房企融資增幅超過50%。

    同策咨詢分析認為，一半房企的融資規(guī)模有所減少，這一方面是因為政府在4月份開始收緊了融資政策，同時企業(yè)本身也有去杠桿的需求；另一方面，整體融資成本的持續(xù)上升也讓部分企業(yè)對于加大融資規(guī)模望而卻步。

    統計數據顯示，2019上半年融資超百億元的房企有23家，同比減少7家。大規(guī)模融資的主要是龍頭房企，以及在上半年快速擴張的企業(yè)。

    克而瑞研究中心總經理林波告訴《每日經濟新聞》記者，一季度一些城市房價有上漲趨勢，企業(yè)在拿地時的確拿了一些高溢價地塊。而隨著融資渠道收緊，一定程度上也是為了端正預期，強調“房住不炒”的核心基調——沖得太快就要收一下。

    2019年6月典型上市房企債權融資情況（單位：億元）同策研究院每日經濟新聞鄒利制圖

    償債高峰期“壓頂”

    在2018年5月發(fā)改委以及財政部出臺的相關限制境外債用途的政策下，境外發(fā)債量曾在2018年下半年出現“驟減”。但由于境內環(huán)境的持續(xù)收緊，且房企在2019年面臨償債高峰期，2018年底2019年初，房企不得不再次向海外舉債。

    克而瑞統計顯示，2015年公司債及中期票據發(fā)行量較大，多數企業(yè)債券的期限在3~7年，2019年房企面臨償債高峰期。今年上半年到期債券2108億元是2018年全年到期債券的93%，大部分房企不得不再次舉債償還舊債，導致2019年上半年發(fā)起發(fā)債量上升較大。

    2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量屬高位；到2020年下半年和2021年上半年，房企的償債壓力進一步上升，到期債券均突破3000億元，屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。

    從95家典型房企債券類融資監(jiān)測的情況來看，2019年上半年房企境內外債券類融資總額4139億元，占2018年全年的57.3%。其中，境內發(fā)債1331億元，占2019年境內外發(fā)債總量的32%；境外發(fā)債2808億元，占比68%，相較于2018年上升了20個百分點。

    從房企單月的發(fā)債情況來看，房企的融資環(huán)境自2018年11月以來便有轉暖跡象，這一狀況一直延續(xù)到2019年的4月份，單月發(fā)債量均接近800億元及以上。再加上今年以來房企的多數債券到期，房企于2019年前4月的發(fā)債量較大，其中2019年1月的發(fā)債量更是達到近兩年以來的峰值。

    值得注意的是，7月初房企再現集中式海外舉債。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，7月上旬，近20家房企海外融資總額近100億美元。

    記者發(fā)現，目前龍頭房企普遍融資成本在7.5%~8%之間，小型房企融資成本在10%~12%之間；而美元債的平均成本在8.9%左右，加上通道費用，的確成本壓力較大。

    “融資環(huán)境持續(xù)收緊，讓企業(yè)資金鏈壓力加大，從其他渠道補充現金流是必然選擇。”一位機構人士表示，從更長期的時間線看，這種“不得不為之”的緊迫感更明顯。

    楊科偉指出，如果境外融資再出現問題，房企資金鏈可能有風險，而機構可能會立馬“斷貸”。但不管是銀行、私募基金還是資產管理公司，對于每一家公司都有風控管理體系，并且標準不一樣，對于所謂的負面信息，反應程度也不同。