華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者徐超杭州報道

    有別于前幾次滿城風雨之下眾人皆等靴子落地，這一次在樓市較為平穩(wěn)、也沒有出現(xiàn)高價樓盤、地王等情況下，杭州突然升級樓市調控政策。

    1月27日早上7點44分，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控的通知》（下稱《通知》），從住房限購、住房限售、稅收調節(jié)和無房家庭認定標準及高層次人才優(yōu)先購房政策等方面進一步加強調控?！锻ㄖ飞婕暗降恼?，自發(fā)布之日起施行。

    杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官方公眾號稱杭州加強房地產(chǎn)市場調控是“因城施策”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《華夏時報》記者采訪時表示，此次政策進一步體現(xiàn)了對住房市場管控的導向，積極落實了解決大城市住房問題的導向。

    限購限售兩大指標從嚴

    《通知》開宗明義，出臺的背景是“為認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位”，堅決抑制投機炒房，遏制房價過快上漲，保持杭州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    根據(jù)升級的政策，限購和限售兩大指標被進一步收緊。一是在杭州落戶不滿5年的，在杭州市限購范圍內只能限購1套住房；二是在在限購范圍內把房產(chǎn)贈與他人的，贈與人也須滿3年方可購買限購范圍內住房，受贈人家庭還須符合杭州市的住房限購政策（不含遺贈）。

    “這兩條規(guī)定，說明杭州在限購政策打補丁方面，是最全面的。”嚴躍進向《華夏時報》記者表示，第一條針對新落戶人員的限購，防范通過新落戶來進行炒房，通過施加落戶年限，使得杭州本地戶籍購房者炒房空間減少；第二條是針對房屋贈與，過去房屋贈與成為繞過限購的一種常規(guī)做法，這次也進行管控。“其中贈與人若是贈送房屋，那么也不能立即去購置其他房產(chǎn)，而受贈人要獲得此類贈與房屋，也得符合購房資格。這樣操作，就使得通過贈送來回避限購的意義不大了。”嚴躍進說。

    在限售政策上，規(guī)定杭州市限購范圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，自取得不動產(chǎn)證之日起5年內不得轉讓。優(yōu)先滿足無房家庭購房需求的熱點商品住房項目，購房人以優(yōu)先購買方式取得的商品住房，自取得不動產(chǎn)證之日起5年內不得轉讓。

    嚴躍進認為，中簽率10%以下的房源限售5年，意味著“買到就是賺到”的網(wǎng)紅盤，后續(xù)也不能隨意倒騰，這說明過去有購房者鉆了限價的漏洞，進行了房源炒作。而無房家庭買到網(wǎng)紅盤，也要限售5年，可理解為優(yōu)購方式更加規(guī)范，防范借優(yōu)先購房政策來炒房。“這樣做，也是端正優(yōu)購購房的紀律，防范借優(yōu)先購房來變相炒房。”

    增值稅免征年限升級

    稅收調節(jié)方面，《通知》明確杭州市限購范圍內，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。

    有房地產(chǎn)人士向《華夏時報》記者表示，稅收這一塊近期市場多有傳聞，這次政策里面涉及到，算是最終落地，大家多少有一些心理準備。

    統(tǒng)計來看，目前全國至少有6個城市升級了增值稅的政策，包括深圳、無錫、沈陽、成都、上海和剛出新政的杭州。這是一個非常強的信號，即后續(xù)二手房交易方面，增值稅政策升級是大概率事件。嚴躍進特別向記者提到，鑒于近期上海增值稅升級過程中出現(xiàn)的一些糾紛，這要求后續(xù)落實此類政策的時候，要防范房東隨意把稅費成本轉嫁給購房者或下家。

    《通知》對2018年4月4日開始實施的《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》中確定的“無房家庭”的認定標準進行了調整，新增一類無房家庭：2018年4月4日后轉讓杭州市限購范圍內住房的，在杭州市限購范圍內無自有住房記錄滿3年，可認定為無房家庭。

    嚴躍進分析認為，這條政策是對無房家庭認定標準的升級。因為無房家庭可以通過優(yōu)先購房的方式進行購房，這也成為繞過限購的一種新方式，所以需要管控。而從此類政策可以看出，部分購房者若是先轉讓房產(chǎn)然后申報無房家庭，那么就不可行。所以“無房”的認定更為清晰。這個政策真正讓一些剛就業(yè)的、確實無房產(chǎn)的人才等享受購房政策，而一些“看似無房、實則有房”的家庭則難以享受此類政策。

    《通知》還完善了高層次人才優(yōu)先購房政策。明確自《通知》發(fā)布之日起，高層次人才轉讓本市限購范圍內住房的，須在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購房。

    之所以此次調控政策里面專門加上了高層次人才購房，業(yè)內告訴《華夏時報》記者，因為部分高層次人才借購房的政策紅利也參與了炒房。所以此次通過新政，防范部分人才通過轉讓住房來享受優(yōu)先認購的政策。

    嚴躍進說，這也是后續(xù)全國各地值得關注的政策。考慮到后續(xù)各地城鎮(zhèn)化發(fā)展以及人才引進的政策，要在人才住房方面進行政策調整。一方面要真正為人才提供更好的購房環(huán)境，另一方面也要杜絕此類“假人才真炒房”的亂象。

    杭州連續(xù)6年新房網(wǎng)簽超10萬套

    作為“好不到一線城市的命但已有一線城市房價”的杭州，樓市歷來是火爆的頭等話題。疫情復工后房價倒掛導致的“萬人搖”，高層次人才落戶給購房補貼等政策，雖沒有震驚全國的“爆款”，但杭州樓市也一直是在全國的領先方陣。

    據(jù)克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2020年12月31日，杭州十城區(qū)共成交商品房152039套，環(huán)比增長12%。其中，住宅商品房成交117226套，占商品房交易量的77%。這也是有數(shù)據(jù)可查的杭州商品住宅成交量連續(xù)六年突破10萬套。

    近五年，杭州住宅整體均價呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。2020年，杭州十城區(qū)商品住宅成交均價為28446元/㎡，環(huán)比2019年的27695元/㎡，上漲了13.54%，為近五年甚至十年來最高。

    由于限購的政策，以及學區(qū)房概念，更多的人把目光轉向二手房。有房地產(chǎn)人士告訴《華夏時報》記者，杭州最近二手房比較兇猛，“老百姓換房的多，因為關注學區(qū)。”

    數(shù)據(jù)顯示，2020年，杭州市區(qū)（不含臨安）共成交約10.2萬套二手房。和2019年的8.1萬套相比，成交量上漲約25%。近8年以來，杭州二手房成交量最高的年份為2017年，約11.8萬套，其次是2016年，約11.3萬套。今年的10.2萬套，排名第三。

    去年年初受春節(jié)和疫情影響，二手房短暫遇冷，2月成交量幾乎創(chuàng)下歷史新低，但疫情后市場迅速升溫，4月到8月連續(xù)5個月成交量破萬，下半年幾輪新政下，新房搖號難度增加，屢搖不中的購房者被分流到二手房市場，加上不少熱門次新房入市、外來人口不斷流入，導致市場持續(xù)升溫，11月二手房成交量再度破萬。

    嚴躍進認為，在上海出臺調控后不久杭州就升級調控，意味著后續(xù)或有很多城市跟進。但也有房地產(chǎn)業(yè)人士認為，2020年杭州整體房價平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)前幾年特別被全國關注的火爆事件，尤其是四季度又臨近年底，房子有一點點賣不動了。“杭州跟在上海后面升級調控，說明杭州對房價非常自信，而中央對炒房的政策是一貫和明確的，所以‘先調為敬’。”