本報(bào)記者 施露

    房住不炒大背景下，進(jìn)入2021年，一線核心城市房?jī)r(jià)逐漸進(jìn)入平穩(wěn)階段。

    中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月，上海新房成交均價(jià)為59983元/平米，2月份新房成交均價(jià)為54801元/平米，環(huán)比回落8%。而相比去年1月，上海新房成交均價(jià)為54366元/平米，去年2月為60154元/平米，環(huán)比上漲10%。

    “現(xiàn)在上海二手房自從新政出來(lái)后，公司名義買房對(duì)于大多數(shù)人而言根本不可能，很大一部分打算置換的剛需客戶被限購(gòu)，目前交易已經(jīng)有所降溫。尤其是中考新政出臺(tái)后，上海知名雙學(xué)區(qū)房梅園小區(qū)降價(jià)明顯。”鏈家上海一位中介人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者稱。

    保障剛需新政頻出勸退“炒房團(tuán)”

    上海新房市場(chǎng)的平穩(wěn)，主要由于新政的推出。

    2021年3月3日晚間，上海市房屋管理局發(fā)布一則《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》。要求進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)和商品住房市場(chǎng)管理，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

    《通知》主要包括強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理；深化完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制;嚴(yán)格新建商品住房?jī)r(jià)格備案管理；強(qiáng)化商品住房交易管理;進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理；嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房；實(shí)施住房限售，對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房限售5年。

    其中對(duì)房?jī)r(jià)影響最大的是新房限售5年。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者稱：“這一點(diǎn)其實(shí)是配合了此前的積分購(gòu)房等政策。此前積分購(gòu)房客觀上使得一些購(gòu)房者獲得優(yōu)先購(gòu)房權(quán)。此次上海充分考慮到此類購(gòu)房的實(shí)際情況，通過(guò)限售，進(jìn)一步限制此類住房的炒作，也同時(shí)可以使得相關(guān)樓盤進(jìn)一步降溫。”

    除了限售外，上海樓市曾在2月份出臺(tái)了一系列針對(duì)新房的搖號(hào)政策，即上海樓市調(diào)控“滬十條”。“滬十條”要求新開盤房源全部采用計(jì)分制，優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求。購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)后，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購(gòu)房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個(gè)分?jǐn)?shù)；再按照搖號(hào)人數(shù)比房源多30%的原則，按計(jì)分高低排序，選取進(jìn)入公證搖號(hào)選房的人員名單。

    上海本地某房企一位不愿具名的人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者稱：“新房限售政策和積分搖號(hào)直接導(dǎo)致新房和二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛，因?yàn)橄奘酆头e分政策雙管齊下后，滿足新房購(gòu)買條件的人大大減少，尤其炒房團(tuán)直接被拒絕出門外，多數(shù)炒房團(tuán)手上擁有多套房子，積分及持有需求收到新政擠壓嚴(yán)重，現(xiàn)在買新房搖到號(hào)就是賺到，因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格比二手房便宜很多，對(duì)剛需家庭來(lái)說(shuō)是保障。”

    “上海的新房都是搖號(hào)且靠搶的，不用擔(dān)心賣不出去，主要因?yàn)樯虾Ｈ丝诹鲃?dòng)性大，戶籍開放后滿足購(gòu)房條件的人群不斷增加，這些人的需求都擺在那里。不僅僅是上海，環(huán)滬的新房也相對(duì)比較好賣。”滬上另一家房企內(nèi)部人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者評(píng)價(jià)道。

    交易降溫上海學(xué)區(qū)房降價(jià)苗頭初現(xiàn)

    2020年，上海學(xué)區(qū)房在“公民同招”“民辦搖號(hào)”的政策出臺(tái)后，經(jīng)歷了一波“魔幻”上漲。學(xué)區(qū)房滬浦東“老破小”公房小區(qū)——梅園的房?jī)r(jià)從10萬(wàn)元/平方米附近，漲至25萬(wàn)元/平方米，漲幅超過(guò)100%。

    2021年3月16日，上海教委發(fā)布了中考改革的新政。此次新政提出了“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”制度。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計(jì)占市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃的50%-65%。這也意味著，每一所不挑生源地初中原則上都能拿到市優(yōu)質(zhì)高中分配下來(lái)的名額，能最大限度地保證校校之間的平等。

    隨后，“老破小”梅園的房?jī)r(jià)又開啟一波“魔幻”下跌，有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評(píng)估430萬(wàn)，新政后房?jī)r(jià)評(píng)估一夜下降了60萬(wàn)，變成了370萬(wàn)。

    對(duì)于二手房及學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格趨勢(shì)，分析人士表示，優(yōu)質(zhì)初中學(xué)區(qū)房的含金量降低，同時(shí)也會(huì)傳導(dǎo)至優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。不過(guò)，上海一中介人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者稱：“目前來(lái)看，去年漲上天的二手住宅今年至今還保持著企穩(wěn)，目前正值樓市小陽(yáng)春，交易量不會(huì)差。另外對(duì)一些剛需且有上學(xué)需求的家庭而言，受新房搖號(hào)政策的影響，新房不太容易獲得資格，二手房成為他們的首選，尤其是改善家庭，所以二手房短期內(nèi)也不會(huì)大跌，去年漲幅較高的學(xué)區(qū)房可能略有回落。”

    除上海出臺(tái)新房限售等政策外，深圳、杭州等地樓市限購(gòu)從嚴(yán)，一大批購(gòu)房者一夜之間失去購(gòu)房資格。深圳二手房開始采取指導(dǎo)價(jià)放貸，政策滿月后，據(jù)中原地產(chǎn)深圳數(shù)據(jù)顯示，龍華地區(qū)二手房掛牌價(jià)下降近10%。

    “三道紅線”約束下房企追求平穩(wěn)發(fā)展

    新房搖號(hào)、限售及一系列政策的出臺(tái)，堵住“炒房”漏洞。而隨著房企“三道紅線”指標(biāo)出臺(tái)，一些房地產(chǎn)企業(yè)也開始在利潤(rùn)和規(guī)模之中做掙扎。

    各項(xiàng)指標(biāo)在“三道紅線”徘徊的滬上大型房企綠地控股，今年年初開始在降負(fù)債上發(fā)力。截至今年2月底，綠地控股在穩(wěn)健應(yīng)對(duì)春節(jié)前后付款高峰的同時(shí)，順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過(guò)1，“一條紅線”提前“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)，比原計(jì)劃整整提前了一個(gè)多季度；有息負(fù)債總額再度下降60億元。

    自去年推進(jìn)去杠桿計(jì)劃以來(lái)，綠地控股累計(jì)較高點(diǎn)已下降超過(guò)500億元；凈負(fù)債率、剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)也延續(xù)了持續(xù)回落態(tài)勢(shì)。

    “事實(shí)上這就是選擇了放棄規(guī)模保利潤(rùn)，降低負(fù)債，這兩者要平衡挺難的，但是對(duì)于那些三條線都不踩的房企而言，規(guī)模也變得尤為重要。”一位滬上房地產(chǎn)分析師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者評(píng)價(jià)道。

    與綠地控股不同，一些擁有商業(yè)的房企則相對(duì)低調(diào)沉穩(wěn)。“政策調(diào)控的目的是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，于房企而言，順應(yīng)政策導(dǎo)向、積極主動(dòng)調(diào)整，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，能夠促進(jìn)企業(yè)更持久、穩(wěn)健的發(fā)展。公司在保持房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模之際，會(huì)將重點(diǎn)轉(zhuǎn)到提升運(yùn)營(yíng)水平、提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量上來(lái)，同時(shí)在商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)上保持快速發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)公司整體的持續(xù)發(fā)展。”滬上另一位10強(qiáng)房企內(nèi)部人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者稱。

（編輯 上官夢(mèng)露）