旌鑫

    2021年5月21日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、中指研究院主辦，中國房地產TOP10研究組、中指控股（CIH）承辦的“2021中國房地產上市公司研究成果發布會暨第十九屆產城融合投融資大會”隆重召開。中國房地產TOP10研究組自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來，已連續進行了十九年，研究組緊隨資本市場發展節奏，深入研究房地產開發及服務上市公司經營規律，為促進行業良性運行、企業快速成長發揮了重要作用，相關研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，并成為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要標準。

    2021中國房地產開發上市公司TOP10研究報告：三道紅線調控初顯成效，價值經營促企業市值增長

    2020年，資本市場跌宕起伏，總體以“提質增效、協同改革”為主旋律。資本市場頂層設計全面優化和全面深改為房地產上市公司實現可持續發展提供良好的外部條件。同時房地產行業年初受新冠疫情沖擊后，二季度以來穩步恢復。在此背景下，房地產上市公司分化加劇，優秀公司精準把握資本市場改革機遇，把握城市復蘇輪動機遇、推動產品服務優化，實現業績的穩步增長，彰顯出高投資潛力。2021年是“十四五”規劃開局之年，當前和今后一個時期，房地產行業機遇與挑戰將有新的發展變化，房地產上市公司應增強機遇意識和風險意識，趨利避害，推動公司實現高質量發展。

    行業總資產增速創新低，陣營間表現分化：2020年，滬深上市房地產公司總資產均值為1400.0億元，同比增長率為13.7%，增速較上年回落4.2個百分點；大陸在港上市房地產公司總資產均值同比增長13.8%至2333.0億元，增速較上年回落7.0個百分點。房地產上市公司資產規模斷層明顯，陣營間與內部的分化進一步加劇。

    高價地和結轉滯后，盈利水平明顯下行：2020年，由于營業成本上漲，上市房企凈利潤均值增速不及營業收入均值增速，增收少增利現象持續。其中，滬深、大陸在港上市房地產公司營業收入均值分別為312.1億元、507.4億元，同比增長13.1%和14.8%；凈利潤均值分別為33.4億元、63.1億元，同比分別下降3.0%、增長3.5%。

    三道紅線調控初顯成效，企業改善現金流：2020年，在“三道紅線”影響下，房地產上市公司的負債水平有所下降。滬深及大陸在港上市房地產公司資產負債率均值分別同比下降0.4個、0.2個百分點至68.8%、76.2%。滬深及大陸在港上市房地產公司剔除預收賬款后的資產負債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1、0.7個百分點。滬深及大陸在港上市房地產公司凈負債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個、26.8個百分點。銷售增長和嚴抓回款使經營性現金流明顯改善，滬深及大陸在港上市房地產公司經營活動產生的現金流量凈額分別為33.3億元、37.8億元，較上年分別增加8.2億元、29.1億元。

    企業間股東回報顯著分化，龍頭逆勢提升：2020年，受新冠疫情和房地產調控影響，房地產上市公司盈利能力略有下滑，股東收益水平回落，但不同規模企業間分化顯著。滬深上市房地產公司每股收益均值為0.57元，較上年下降13.4%；大陸在港上市房地產公司均值則為0.95元，同比下降6.9%。不同規模公司的每股收益水平分化顯著。

    行業整體估值下滑，價值經營促進企業市值增長：2020年，隨著新冠疫情暴發，國家宏觀經濟面臨較大下行壓力，中央堅持“房住不炒”，房地產金融政策持續從嚴，房地產上市公司市值呈現下跌態勢。滬深及大陸在港上市房地產公司市值均值分別為184.6億、237.0億，同比分別下降12.2%、31.2%。上市房企完善公司的市值管理方式，通過分拆上市、并購重組、股票回購、股權激勵等方式幫助企業實現市值增長。

    板塊走勢韌性變弱，關注聚焦都市圈的企業：2020年，房地產板塊整體下行，表現弱于大盤。由于疫情影響，資本市場整體陷入震蕩。第二季度以后，滬深股票市場整體呈現震蕩上行趨勢，年末開始回落，然而房地產板塊受調控不斷加碼影響，震蕩下行。港股市場整體呈現下行趨勢，年末開始拉升，港股房地產板塊整體隨大盤波動，表現弱于大盤。但其中龍頭企業、財務表現穩健、聚焦都市圈以及擁有第二增長曲線的企業值得投資者關注。

    2021中國物業服務上市公司TOP10研究報告：高質量快速擴規模，板塊價值創造能力不斷增強

    2021年，資本市場物業板塊規模不斷壯大，在資本的加持和投資者的關注下，企業間的競爭角逐愈演愈烈，分化現象也日益凸顯。在此背景下，優秀上市公司把握發展機遇，借助資本紅利不斷壯大自身規模，拓寬服務邊界，在行業的黃金賽道中加速奔跑，持續釋放巨大的投資潛力，成為資本市場中亮眼的星。

    資本市場高度認可，盈利能力顯著提升，綜合實力凸顯：截至2021年3月31日收盤，資本市場賦予物業板塊46.7倍的行業平均市盈率，超過其他板塊估值，預計到2021年末物業板塊上市公司總數量有望達70家，較2019年底的24家增長超150%。營業收入均值30.6億元，較上年增加8.7億元；毛利潤353.9億元，同比增長53.2%，凈利潤184.9億元，同比漲幅達67.6%。收入構成方面，上市公司收入主體仍然是基礎物業服務，且各業務盈利能力均有所增強，基礎服務毛利率均值由2019年的20.67%升至23.32%，增加2.65個百分點，多種經營毛利率均值維持高位，超過40%。

    在管面積均值增長46%，多舉措、高質量擴大規模：截至2020年底，40家在港物業服務上市公司在管面積均值約1.09億平方米，同比增長近46%，合約面積均值1.80億平方米，同比增長約28.6%。2020年港股物業服務上市公司TOP3企業在管面積門檻值達3.75億平方米，較2019年提升了0.99億平方米，增幅約為35.7%；TOP10企業在管面積門檻值為1.35億平方米，較2019年提升約0.63億平方米，增幅高達87.5%。2020年，物業服務上市公司積極通過收并購擴大管理規模已成為常態，企業參與城市治理，共建城市新面貌成為當前一個重要的趨勢。

    高儲備、高增長，業務可延展空間廣闊：2020年，在港上市物業企業的儲備面積均值為7175.0萬平方米，同比增長11.8%，占在管面積均值的66.1%，近三年一直處于增長狀態；營業收入均值、毛利潤均值、凈利潤均值分別為30.6億元、8.8億元、4.6億元，同比增速分別為43.1%、53.4%、64.6%。各項指標均超百強企業均值，凸顯出上市公司的成長優勢。增值服務業務領域，物業服務上市公司不斷擴大增值服務寬度，拓展方向主要包括房地產中介服務、咨詢服務、校園生活增值服務、商務類增值服務、養老及健康服務等。

    資本結構持續優化，治理體系日趨完善，價值創造能力不斷增強：2020年，每股收益方面，EPS超過2的物業服務上市公司有一家，12家公司超過0.5，其他公司均小于0.5，說明未來EPS具有相當大的上升空間。2020年，上市物業企業EVA均值同比增長66.81%至8.17億元；近兩年上市物業公司NOPAT均值分別為6.23億元、10.48億元，同比增長68.20%；權益乘數從2019年的3.36驟降至2020年的1.71；相比2019年，銷售凈利率提升了1.98個百分點，增長至14.06%；總資產周轉率由0.44升至0.58，同比增長31.14%。目前物業服務上市公司多數由關聯方公司拆分獨立而來。大股東相對穩定，有助于物業服務企業保持戰略的一致性和連貫性；公司治理方面，物業服務上市公司陸續設立ESG相關組織架構，推動公司可持續發展工作；在信息披露方面，上市公司根據ESG規則指引積極進行環境、社會責任和公司治理方面的信息披露。

（編輯 李波）