本報記者 杜雨萌

    繼交易商協會于11月8日發文“會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資”后，中債信用增進公司又于11月9日發布《關于接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》，以實際舉措支持民營房企發債融資。而在此之前（10月28日），中國人民銀行行長易綱在十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十七次會議上作國務院關于金融工作情況的報告時也曾特別提到，下一步，要“保持房地產融資平穩有序”。

    中指研究院數據顯示，2022年10月份，房地產企業非銀融資總額為556.8億元，雖然環比仍下降27%，但同比上升16.4%，也是年內首次出現同比正增長。從融資結構看，信用債規模占比57.4%，信托占比4.9%，ABS融資占比37.7%，海外債當月無新發行。從發行主體看，央企、國企仍為主力。克而瑞監測的數據也顯示，10月份，房企境內發債主體仍集中在央企、國企以及部門財務狀況較好的民營企業。

    58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，今年以來，盡管房企融資松綁的信號不斷釋放，但從前三季度的實際情況來看，資金尚未傳導至民營房企層面。

    根據國家統計局數據，今年前9個月，房地產開發企業到位資金114298億元，同比下降24.5%。其中，以商品房銷售回款為主的其他資金來源在房地產資金來源中占比為52.5%，同比下降29.8%。

    “這是房地產開發企業到位資金大幅下滑的主要原因。”東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，房地產開發企業到位資金下滑拖累了房地產投資，亟需其他外部融資予以對沖。這正是近期房地產開發貸款加速投放，監管層加大民營房企債券融資支持力度的主要原因。

    這在央行發布的2022年三季度金融機構貸款投向統計報告中也得以窺見。數據顯示，2022年三季度末，房地產開發貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%，增速比上半年高2.4個百分點，比上年末高1.3個百分點。

    中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時分析稱，當前，供需兩端的穩樓市政策力度已經較大，但同時也保持了克制，即堅持“房住不炒”。去年三季度房地產市場深度下行以來，需求端放松政策力度總體大于供給端，但在居民對房地產預期轉變，經濟下行壓力加大背景下，今年以來無論是下調5年期以上LPR等全國性政策，還是各地放寬限購限貸限售等地方性政策，從實際看，需求端政策總體效果有限，未能實現從銷售端改善房企資金鏈狀況的目的。與此同時，在房地產行業持續下行近一年后，房企債務壓力和風險明顯加大，尤其是融資受限較大的民營房企。因此，此次針對民營房企的融資支持政策也是為了改善民營房企現金流壓力。

    王青認為，結合近期監管層表態，預計未來一段時間民營房企三類融資渠道有望進一步疏通，這將有助于緩解房企流動性壓力，控制民營房企信用風險。從數據上看，在9月末房地產開發貸款余額同比恢復正增長后，后續民營房企債券融資也有望進一步修復，這包括發行量上回升，凈融資轉正等。

    “總的來說，盡管目前房地產開發企業資金鏈依然緊張，導致房地產新開工、施工面積延續下行態勢，但隨著保交樓專項貸款的加速投放以及未來金融機構對于民營房企等融資支持力度的加大，預計11月份、12月份房地產開發投資增速降幅有望趨緩。”畢馬威中國房地產行業主管合伙人厲俊對《證券日報》記者表示。