在2018年開年之際，南京、鄭州、蘭州等多個二線城市相繼出臺人才引進或定向取消限購的政策，引發(fā)市場各方熱議，行業(yè)走勢一改過去一年頹靡之態(tài)而迅速翻紅，房地產(chǎn)市場難道真的“忽如一夜春風(fēng)來”？

    實際上，近期舉辦的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議就已經(jīng)明確指出，要“抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。業(yè)內(nèi)人士表示，目前進行調(diào)控的地區(qū)只是集中在二線城市，并且在政策制定上體現(xiàn)放松和收緊并重，一線城市的調(diào)控政策短期仍難言松動。展望新時期，樓市政策或?qū)⒉饺?ldquo;因地施策”新階段，仍處于歷史低位的板塊估值有望抬升。

    多地出臺樓市調(diào)控新政

    新年伊始，南京、蘭州等多地陸續(xù)出現(xiàn)降低落戶門檻、放松限購限價的政策信號，房地產(chǎn)市場在2017年四季度觸底后出現(xiàn)回暖跡象。

    從調(diào)控類型來看，大致可分為兩種：一種是以蘭州為代表，在部分區(qū)域放松樓市調(diào)控，實行“一城多策”的調(diào)控政策。具體而言，針對偏遠地區(qū)直接取消限購以導(dǎo)入增量需求；針對中心城區(qū)放松非戶籍的社保限制以盤活存量需求；同時輔以“限售”換“限購”，貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議提出的“鼓勵剛需首置，兼顧置換需求”原則及“住房不炒”的重要精神。

    “對于蘭州房地產(chǎn)市場來說，市場過熱多半是集中在市區(qū)，考慮到郊區(qū)市場去庫存的導(dǎo)向，對于此類區(qū)域撤‘限購’變‘限售’，既去庫存也防范炒房，具有積極意義。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對此表示。

    另一種是以南京、鄭州、武漢、長沙等城市為代表，通過放寬落戶條件來實現(xiàn)調(diào)控的定向放松政策。以南京市委近日出臺的樓市新政為例，新規(guī)調(diào)整了人才落戶政策，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才以及持高級工及以上職業(yè)資格證書的技術(shù)、技能型人才先落戶再就業(yè)。

    分析人士稱，目前南京市的限購政策并沒有發(fā)生變化，有購房資格的非南京市戶籍人口最多只能購買一套房，本市戶籍居民家庭名下無房可購買兩套，但落戶新政出臺后，潛在的購房人群規(guī)模明顯增多。

    盡管剛剛進入2018年，樓市調(diào)控便出現(xiàn)放緩跡象，但并不意味著政策的全面放松。對此，國金證券分析認(rèn)為，一方面，強二線城市對于人才引進有較大需求，未來可能會繼續(xù)出臺相關(guān)人才購房政策；但另一方面，一線城市目前仍是進行樓市調(diào)控的重點，政策放松可能性不大。

    平安證券分析師楊侃也表示，近日接連出臺的樓市新政是對此前中央差別化調(diào)控的執(zhí)行，但考慮中央亦強調(diào)保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，未來不排除更多城市對樓市政策微調(diào)，但全面放松或大幅度放松仍難看到。

    板塊周度漲幅達7.7%

    多地房地產(chǎn)限購政策出現(xiàn)不同程度的松動，成為新一輪催化劑，為2018年行業(yè)政策面迎來邊際改善拉開了序幕，市場情緒迅速升溫。

    在2017年一整年里，房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)始終“不溫不火”。據(jù)統(tǒng)計，全年板塊漲幅0.80%，在28個申萬一級行業(yè)中位列11名；板塊全年振幅16.70%，與周期等板塊全年20%、30%的振幅相比差距明顯；同時，在129只房地產(chǎn)板塊成分股中，全年上漲的個股僅有35只，92只出現(xiàn)不同程度下跌。

    然而就在2018年開年第一周，房地產(chǎn)板塊便似迎來全新氣象。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年1月5日，房地產(chǎn)板塊指數(shù)整體表現(xiàn)強于滬深300指數(shù)和創(chuàng)業(yè)板指數(shù)，申萬房地產(chǎn)指數(shù)收報5289.07，周度漲幅為7.7%，其中板塊漲幅前五的公司分別為泰禾集團、綠地控股、金地集團、蘇寧環(huán)球和渝開發(fā)；同期滬深300指數(shù)周度漲幅為2.7%，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)周度漲幅為2.8%。

    除房地產(chǎn)調(diào)控政策松動的作用外，剛剛公布的2017年銷售數(shù)據(jù)向好也為市場提振了信心。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2017年銷售金額突破千億元的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達到17家，較2016年新增6家。以上周周漲幅達38.41%、領(lǐng)漲板塊的泰禾集團為例，公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其2017年全年銷售額約1000億元，預(yù)計2018年銷售額有望突破2000億元。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各大房地產(chǎn)企業(yè)高銷售增幅沒有懸念，年度成績單的發(fā)布將進一步促發(fā)市場對龍頭房企行業(yè)集中度持續(xù)提升的預(yù)期，而在此過程中，龍頭房企整體估值水平仍有提升空間，股價也具備較大的向上彈性。

    “其中，兩類銷售高增長的房地產(chǎn)企業(yè)值得關(guān)注：一類是受益于規(guī)模壁壘和資金優(yōu)勢拓展迅速的地產(chǎn)龍頭；另一類是布局精準(zhǔn)，在近兩年快速拓張突破千億元或即將突破千億元的第二梯隊高增長企業(yè)。”國金證券分析師黃偉表示。

    行業(yè)指數(shù)仍處歷史低位

    樓市新政頻出備受市場各方關(guān)注，那么，步入2018年的房地場板塊會迎來怎樣的變化？

    有業(yè)內(nèi)專家表示，此番房地產(chǎn)政策的調(diào)整有別于2014年的“政策轉(zhuǎn)向”，并不是在市場需求疲軟之后施行全面放松，而是前瞻性地通過適度放松以維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)。

    中泰證券分析師倪一琛表示，目前，申萬地產(chǎn)指數(shù)相較滬深300指數(shù)仍處于歷史底部，而2014年政策放松后板塊漲幅高達180%，相對滬深300漲幅高達53%，但預(yù)計政策見底后行業(yè)韌性加大，板塊估值抬升可能性較高。

    事實上，2017年年末舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議就指出，“堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。”

    今年1月5日在上海召開的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會議也明確表示，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不松懈，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，著重從供應(yīng)、需求兩端雙向調(diào)控、同時發(fā)力，引導(dǎo)企業(yè)合理定價，加快上市供應(yīng)，強化市場監(jiān)管，促進上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。

    “本輪對樓市限購的放松，是部分土地財政依賴程度較高或人口流出相對嚴(yán)重的二線城市引進人才、刺激購房需求，以維持2018年商品房市場平穩(wěn)運行的手段。一線城市的土地財政依賴程度較低，限購限貸政策短期內(nèi)難見松動。”中泰證券分析認(rèn)為。

    盡管近期多地房地產(chǎn)政策有所調(diào)整，但無論是直接放松限購還是定向放松限購，其對當(dāng)?shù)貥鞘械膶嵸|(zhì)影響都相對有限，重要的是其釋放的信號意義。“各城市根據(jù)自身情況制定合理的政策以保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，‘因城實策’的政策調(diào)控已步入全新階段。”東方證券分析師竺勁表示。