■夏丹

    6月份房地產市場成交延續趨勢性下行，各線城市新房和二手房價指數漲幅多為收窄。下半年房地產市場成交變化趨勢相對平穩，房價漲幅總體可控，但結構性差異將加大。

    上半年房地產開發投資增速持續高位運行，6月有小幅回落。項目建安施工加快是支撐今年開發投資高增的主導因素，棚改“急剎車”和部分資金渠道管控則可能產生負面影響。

    一、成交延續趨勢性下行，房價指數漲幅多收窄

    上半年房地產市場成交除了“金三銀四”的短時回暖外，總體增速仍然趨勢性下行，下行走勢已持續超過三年。1-6月商品房銷售面積7.6億平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點；銷售額7.1萬億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。房價方面，6月70個大中城市住宅價格指數中，僅有三線城市二手住宅價格環比漲幅擴大，其他各線城市新房和二手房價環比和同比漲幅均較上月回落或持平。

    保持結構化邊際放松是權衡“穩經濟”和“穩樓市”之間的合適選擇，下半年邊際寬松小周期繼續。在“房住不炒+因城施策”的總基調下，以穩定為目標的高頻對沖、以及地區間松緊互現的局面將成常態。在此背景下，下半年房地產市場成交變化趨勢相對平穩，房價漲幅總體在可控范圍內，但結構性差異將加大。城市間動能已經隨著政策的結構化調整發生了切換，成交熱點重回一二線城市。

    一二線城市購房需求依然強勁，在政策邊際寬松下房地產成交有望延續增長態勢，需求平穩釋放。在供應端，房企也將積極把握寬松小周期下市場預期好轉的契機，推盤積極性增強。一二線城市在房貸利率和審批放款效率等信貸支持方面也有明顯優勢，將為需求釋放創造條件。下半年銀行受信貸額度限制，相對于上半年的貸款數量及效率預計會呈現季節性下降，但這并不是由銀行主觀上縮減房貸造成的。房價方面，一二線城市房價可能出現小幅增長，但上漲空間卻受到一定限制，相機抉擇的政策工具具備對房價波動進行逆向調節的能力，部分城市房價增速“冒尖”可能引發地區政策收緊對沖。

    三四線城市則是房地產市場成交下行壓力的主要來源。三四線城市對“四限”邊際放松并不敏感，卻間接由于一二線城市轉暖，現階段所能享受到的溢出紅利將減弱。同時，三四線城市也面臨棚改任務大規模下調帶來的負面沖擊。下半年三四線市場基本面可能明顯走弱，成交量同比去年下降，房價從高估中合理回調。

    二、房地產投資增速小幅回落，仍高位運行

    房地產開發投資增速持續處于較快增長，1-6月份全國房地產開發投資6.2萬億元，同比增長10.9%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。

    與去年的“土地拉動型”不同，今年開發投資的高位運行是“施工拉動型”，即高額土地購置費分期計入的影響逐漸消化，項目建安施工加快成為支撐投資高增的主導因素。今年以來房屋施工面積呈現快速增長，1-6月增速8.8%與前兩個月持平，是2015年以來的最快增長。新開工面積增速呈現波動（增長10.1%，增速回落0.4個百分點），但仍大幅快于竣工面積增速（下降12.7%，降幅擴大0.3個百分點），帶來后續施工需求的增加。同時，隨著一二線城市開工比例加大，建安單價也可能有所提高。

    可能影響開發投資的負面因素有兩個。一個是確定性的政策利空，即棚改“急剎車”，計劃改造規模縮減為去年的一半。另一個是不確定的政策利空，與拿地資金相關。盡管全國數據反映1-6月開發企業土地購置面積和成交價款同比分別下降27.5%和27.6%，但實際上聚焦一二線城市少數優質地塊的競爭更為激烈。目前房企資金來源渠道較為通暢，若政策對沖土地市場的局部回溫，不排除對其中部分拿地相關融資渠道加強管控的可能性。

    綜合來看，下半年房地產開發投資增速會有所回落，但仍可能保持在相對高位，并有望明顯快于全社會固定資產投資和基建投資增速，對經濟增長的貢獻度較去年提升。

    （作者系交通銀行金融研究中心資深研究員）