王麗新

    2024年末，中央多次重要會議都對房地產行業做出相應部署。繼中央經濟工作會議后，近日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，為2025年房地產發展定下基調。

    綜合多次重要會議內容來看，“止跌回穩”將是2025年房地產工作的首要任務，需“持續用力推進”。在筆者看來，2025年房地產行業怎么干，譜好“穩市場”“穩主體”“穩預期”三部曲，對唱響“穩樓市”至關重要。

    第一，加力釋放需求穩市場。當前，需求端政策以“組合拳”的形式持續松綁和刺激，效果已有所顯現。2024年10月份和11月份，全國新建商品房交易網簽面積連續2個月同比、環比雙增長，呈現止跌回穩勢頭。

    接下來，從中央到地方，各部門及各地有望協同施策，加大力度挖掘和有效激發潛在居住需求，主要從兩大方面推進。一是要把各項存量政策堅決落實到位，預計進一步放松核心城市限購政策，降低公積金貸款利率等支持剛需及改善性需求的政策會加速上路；二是增量政策會加碼落地，比如加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模，充分釋放新增購房需求。

    第二，著力改善供給穩主體。用足用好政策工具箱，改善供給端的核心邏輯是“嚴控增量、優化存量、提高質量”，兩大著力點是消化存量房產和嚴控增量住房并行。

    在增量供應方面，嚴控商品房建設增量，以需定購、以需定建，增加保障性住房供給是施政方向，即以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產供需平衡。在去庫存方面，各地需在消化存量房產及土地等沉睡資產方面下功夫，這關乎能否穩住市場主體以及行業風險出清進程。

    筆者預計，2025年將多維度發力去樓市庫存，減緩企業資金壓力。一是完善存量商品房收儲政策，在收購主體、收購價格和住房用途方面給予各地更多自主權；二是落實專項債收購存量閑置土地政策；三是多措并舉盤活商辦用房，存量商辦用房轉為租賃房或是重要方向；四是推進“白名單”融資協調機制，做好保交付增信心。

    第三，有力推動轉型穩預期。當前，我國居民住房需求正從“有沒有”轉向“好不好”，舊模式難以為繼，真正實現止跌回穩，讓行業保持健康發展，需要轉向新模式，這一路徑已經愈發清晰。

    新模式是系統工程，包括建立“人房地錢”要素聯動機制、加快發展保障性住房、建立房屋全生命周期安全管理制度等方方面面。2025年推動新模式落地的關鍵發力點，將聚焦三大方面，一是增加改善性住房特別是“好房子”供給；二是有力有序推行現房銷售；三是優化預售資金監管。

    可以說，未來樓市有望進入預售和現售并存時期。在這樣的競爭環境下，建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，是推動行業轉型的關鍵力量。據中指研究院監測，目前全國多地在新供應地塊中持續優化容積率和計容規則，引導和鼓勵房企打造更優質的產品，不少城市已出現多個得房率超100%的新房項目。隨著“好房子”不斷放量，改善性住房需求得以釋放，會進一步修復及穩定市場預期。

    展望未來，“止跌回穩”與“穩住股市樓市”方向明確，疊加更加積極的財政政策，會持續用力且更加給力地打好政策“組合拳”。一言以蔽之，2025年，房地產行業邁入新發展階段可期。