1月29日晚，滬深交易所發(fā)布公募REITs相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則，包括公募REITs業(yè)務(wù)辦法（以下稱《業(yè)務(wù)辦法》）、發(fā)售指引（以下稱《發(fā)售業(yè)務(wù)指引》）和審核關(guān)注事項(xiàng)指引（以下稱《審核關(guān)注事項(xiàng)》）。

    相比此前的《征求意見(jiàn)稿》，《業(yè)務(wù)辦法》主要對(duì)上市審核、發(fā)售、交易、收購(gòu)及信息披露等業(yè)務(wù)全流程進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)一步簡(jiǎn)化申請(qǐng)文件要求、優(yōu)化交易機(jī)制、完善項(xiàng)目收購(gòu)及權(quán)益變動(dòng)的相關(guān)要求。

    《審核關(guān)注事項(xiàng)》主要對(duì)審核關(guān)注事項(xiàng)及要點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)明，明確申請(qǐng)條件和標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合規(guī)、現(xiàn)金流、運(yùn)營(yíng)年限等相關(guān)要求。

    《發(fā)售業(yè)務(wù)指引》主要對(duì)發(fā)行詢價(jià)、定價(jià)、配售等事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范，在征求意見(jiàn)稿的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化了擴(kuò)募方式、網(wǎng)下投資者的合格條件等相關(guān)規(guī)定。

    萬(wàn)億市場(chǎng)規(guī)模將激活

    公募REITs是一種區(qū)別于股票和債券的大類金融產(chǎn)品，是證券交易所除“股票、債券、基金、衍生品”外的第五類產(chǎn)品，是一類全新的投資品種。

    2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布通知，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。這意味著個(gè)人投資者可用較少資金參與大型基建項(xiàng)目，分享國(guó)家經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的紅利。

    截至目前，交易所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首批試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)和儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)已有多單項(xiàng)目，試點(diǎn)項(xiàng)目具有權(quán)屬清晰、信用穩(wěn)健、投資回報(bào)良好等特點(diǎn)。中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長(zhǎng)林采宜認(rèn)為，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超100萬(wàn)億元，按照資產(chǎn)證券化率1%計(jì)算，基建REITs潛在市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億元。

    伴隨著公募REITs的正式落地，萬(wàn)億量級(jí)的全新投融資市場(chǎng)將被激活，這對(duì)中國(guó)資本市場(chǎng)建設(shè)以及引導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域股權(quán)投資都具有里程碑意義。

    五維度修訂征求意見(jiàn)稿

    此前，滬深交易所發(fā)布基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）三項(xiàng)主要業(yè)務(wù)規(guī)則，并就三項(xiàng)規(guī)則公開(kāi)征求意見(jiàn)。總體來(lái)看，此次主要修訂情況如下：

    一是優(yōu)化原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售安排。為保障基礎(chǔ)設(shè)施基金的持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，同時(shí)為部分特殊情形下股東參與戰(zhàn)略配售安排預(yù)留空間，《業(yè)務(wù)辦法》明確作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目控股股東或者實(shí)際控制人的原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)持有最低戰(zhàn)略配售份額原則上應(yīng)當(dāng)不低于本次基金發(fā)售總量的20%。

    二是優(yōu)化交易機(jī)制相關(guān)安排。為提升二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，《業(yè)務(wù)辦法》將上市首日漲跌幅調(diào)整到30%，后續(xù)交易日的漲跌幅仍保持10%；規(guī)定基金管理人原則上應(yīng)當(dāng)選定不少于1家流動(dòng)性服務(wù)商為基礎(chǔ)設(shè)施基金提供流動(dòng)性報(bào)價(jià)服務(wù)；進(jìn)一步明確基礎(chǔ)設(shè)施基金可以作為質(zhì)押券參與質(zhì)押式協(xié)議回購(gòu)和質(zhì)押式三方回購(gòu)業(yè)務(wù)，除原始權(quán)益人及其同一控制下關(guān)聯(lián)方以外的其他投資者持有的戰(zhàn)略配售限售份額可以參與質(zhì)押式協(xié)議回購(gòu)業(yè)務(wù)。

    三是優(yōu)化權(quán)益變動(dòng)和要約收購(gòu)有關(guān)要求。《業(yè)務(wù)辦法》將基礎(chǔ)設(shè)施基金份額權(quán)益變動(dòng)信息披露門檻從5%調(diào)整為10%；考慮部分原始權(quán)益人存在持有超過(guò)30%份額的需求，且基金持有人持有基金份額權(quán)益達(dá)到30%對(duì)基金資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難以產(chǎn)生重大影響，將要約收購(gòu)義務(wù)觸發(fā)門檻從30%調(diào)整為50%。

    四是完善重要現(xiàn)金提供方定義。《審核指引》調(diào)整重要現(xiàn)金流提供方界定標(biāo)準(zhǔn)，將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的單一現(xiàn)金流提供方及其關(guān)聯(lián)方合計(jì)提供的現(xiàn)金流超過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)同一時(shí)期現(xiàn)金流總額的占比由5%調(diào)整為10%。

    五是調(diào)整認(rèn)購(gòu)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)提示情形。《發(fā)售指引》明確認(rèn)購(gòu)價(jià)格高于所有網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)孰低值的，應(yīng)提前發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示公告。

    全力保障首批項(xiàng)目順利上市

    中證君獲悉，目前，滬深交易所技術(shù)系統(tǒng)均已初步準(zhǔn)備就緒。

    具體來(lái)看，上交所公募REITs申報(bào)系統(tǒng)、配售平臺(tái)和信息公示網(wǎng)站等技術(shù)開(kāi)發(fā)工作已基本就緒，同時(shí)，交易系統(tǒng)改造工作也在進(jìn)行中。深交所涉及項(xiàng)目申報(bào)審核、產(chǎn)品詢價(jià)發(fā)售、基金上市交易等業(yè)務(wù)的技術(shù)系統(tǒng)已初步準(zhǔn)備就緒。

    據(jù)悉，基礎(chǔ)設(shè)施基金的上市條件與交易所現(xiàn)行上市基金要求基本相同。《業(yè)務(wù)辦法》明確，基礎(chǔ)設(shè)施基金完成資金募集后，應(yīng)當(dāng)按照約定將80%以上基金資產(chǎn)用于投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的全部份額。

    公募REITs產(chǎn)品上線后的流動(dòng)性成為投資者關(guān)注重點(diǎn)之一。據(jù)了解，公募REITs產(chǎn)品的交易方式，幾乎可以使用當(dāng)前市場(chǎng)所有的交易方式，包括競(jìng)價(jià)、大宗交易、詢價(jià)、報(bào)價(jià)及協(xié)議交易等，并可開(kāi)展質(zhì)押協(xié)議回購(gòu)等回購(gòu)交易，明確做市商制度，確保產(chǎn)品交易的流動(dòng)性。

    值得一提的是，在公募REITs試點(diǎn)工作開(kāi)展之前，滬深交易所在REITs市場(chǎng)已進(jìn)行積極探索和嘗試。

    上交所當(dāng)前在國(guó)內(nèi)基金市場(chǎng)和資產(chǎn)證券化市場(chǎng)份額占比均超過(guò)70%，已構(gòu)建了類型豐富、運(yùn)行穩(wěn)健的私募REITs市場(chǎng)，推出了首單基礎(chǔ)設(shè)施私募REITs，引領(lǐng)了境內(nèi)市場(chǎng)儲(chǔ)架式產(chǎn)品、可擴(kuò)募產(chǎn)品等多輪創(chuàng)新，為試點(diǎn)公募REITs積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

    深交所自2014年以來(lái)相繼推出境內(nèi)首單私募REITs、首單以公募基金為載體的REITs、首單物流倉(cāng)儲(chǔ)私募REITs、首單橋梁基礎(chǔ)設(shè)施私募REITs等標(biāo)桿產(chǎn)品。目前，深交所市場(chǎng)已累計(jì)發(fā)行私募REITs產(chǎn)品為50單、發(fā)行規(guī)模為1055億元，市場(chǎng)占比近六成，初步形成規(guī)模大、不動(dòng)產(chǎn)類型覆蓋全、市場(chǎng)引領(lǐng)效應(yīng)強(qiáng)和多元化投資者聚集的特色REITs板塊。

    項(xiàng)目方面，目前，上交所有27單優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目由地方發(fā)改委推薦至國(guó)家發(fā)改委，其中17單入圍國(guó)家發(fā)改委的首輪反饋。同時(shí)，上交所還有30多單儲(chǔ)備項(xiàng)目正在準(zhǔn)備過(guò)程中，儲(chǔ)備項(xiàng)目涵蓋了主要基礎(chǔ)設(shè)施類型，基本覆蓋了全部重點(diǎn)區(qū)域和省份。

    深交所在物流倉(cāng)儲(chǔ)、交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水垃圾處理、數(shù)據(jù)中心、能源發(fā)電等領(lǐng)域儲(chǔ)備近40單項(xiàng)目。其中，有超過(guò)20單項(xiàng)目已由地方發(fā)改委推薦至國(guó)家發(fā)改委參與試點(diǎn)項(xiàng)目遴選，其中多數(shù)項(xiàng)目參與了國(guó)家發(fā)改委的首輪反饋，力爭(zhēng)納入推薦范圍。

    上交所表示，下一步，將重點(diǎn)做好項(xiàng)目跟蹤與服務(wù)、市場(chǎng)就緒、首單保障、交易機(jī)制優(yōu)化和流動(dòng)性建設(shè)、拓寬和培育投資者群體等工作，加快社保基金、投資基金、銀行自營(yíng)、基金專戶和保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者參與投資，拓寬機(jī)構(gòu)投資者范圍，培育形成專業(yè)的REITs投資者群體，全力保障首批項(xiàng)目順利上市。同時(shí)，上交所也將協(xié)同地方政府、發(fā)起人、基金管理人和計(jì)劃管理人等，共同研究解決基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)過(guò)程中的新情況、新問(wèn)題，持續(xù)推動(dòng)REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

    深交所表示，接下來(lái)將扎實(shí)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)相關(guān)工作。一是全力做好項(xiàng)目審核、產(chǎn)品發(fā)售、上市交易、持續(xù)監(jiān)管、市場(chǎng)組織等工作，嚴(yán)格把關(guān)試點(diǎn)項(xiàng)目質(zhì)量，推動(dòng)拓寬投資者群體，努力提高二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性。二是持續(xù)做好規(guī)則宣傳解讀，深入開(kāi)展投資者教育，組織系列培訓(xùn)，加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)，為穩(wěn)步推進(jìn)試點(diǎn)工作凝聚市場(chǎng)共識(shí)、營(yíng)造良好氛圍。三是及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，梳理業(yè)務(wù)難點(diǎn)，推動(dòng)完善稅收、國(guó)資轉(zhuǎn)讓、投資等相關(guān)配套政策，為REITs產(chǎn)品平穩(wěn)落地、健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。