中國證券報記者近日實地走訪發現，北京地區二手房市場價格出現較明顯分化，剛需二手房價格小幅上漲，改善型二手房則面臨成交難、降價多的尷尬。

    剛需客戶積極入市

    “北京二手房七成以上購房者是剛需客戶，熱點剛需盤走高與剛需客戶積極入市關系較大。”多位二手房中介銷售人員對中國證券報記者表示。

    中國證券報記者走訪發現，中介人員所稱的優質二手房，指的是具備“樓齡新、距離地鐵近、物業環境好”等特點房源。而北京地區具備上述條件的二手房占比并不高。優質二手房掛牌量有限，而近期需求量陡增，導致價格攀升。

    位于大興區某次新二手房樓盤附近的中介人員對中國證券報記者表示，3月份之前，該小區兩居室價格在350萬元左右，且朝向、戶型及稅費都較吸引人。隨著上一批掛牌房源逐步售罄，新掛房源兩居室價格都在380萬元起步。“業主的心理預期發生了較大改變。3月份之前，受疫情影響很多業主急于出手，價格彈性大，2月-3月是低點。隨著急售客戶的房源出售完畢，且疫情期間積攢的剛需客戶需求逐步釋放，新上的房源價格出現上漲。”

    這一說法得到了多位銷售人員的驗證。“有些小區前期銷售的房源，不是小區最優質的位置，但價格偏低，被剛需客戶買走了。而近期在售的不少房源，位置和戶型相對更好些，本身就存在溢價。這也是價格上漲的一大因素。”位于南四環某次新小區銷售人員對中國證券報記者表示。

    上述銷售人員介紹，一些開發商對新樓盤會推出特價房源。但從次新二手房銷售情況看，之前的特價房現在作為二手房銷售時價格通常不高。開發商捂盤的房源往往位置佳，后期作為二手房銷售時通常會出現較明顯的溢價。

    改善型房源面臨尷尬

    剛需房市場升溫，而改善型二手房則出現滯銷的情況。

    中國證券報記者走訪發現，無論是在市中心還是郊區地帶，大面積、總價高的改善型住房市場整體熱度較低。這些房源通常為別墅、合院、復式洋房等類型，面對的基本都是改善型住房的客戶。按照北京地區目前的限購政策，再加上中介費、稅費，二套房客戶需要支付的首付比例達總房款的七成左右。

    “很多房源原值較低，且不是滿五唯一，貸款不容易。如果是二套購房者，基本上都要求客戶全款。”多位銷售人員對中國證券報記者表示，“這類房源如果賣給首套客戶，即便貸款，還款壓力也會很大。而能夠買得起這類房源的，一般不會是首套客戶，因此貸款資質基本已用掉，使得這些二手改善型住房的銷售面臨尷尬。”

    中國證券報記者觀察到，一些二手房網上銷售平臺的降價榜及撿漏榜中，非學區、高總價、大面積的改善型住房出現較多，有的二手房相比同小區的剛需盤單價下降50%。

    以位于南四環某洋房小區為例，小區建設時間在2000年左右，距離地鐵較遠且沒有電梯，小戶型一居室、兩居室均價在4萬元/平方米左右。且該小區的改善型住房面積較大，需要繳納較高的增值稅及個稅，200平方米左右的復式洋房均價僅約為2.5萬元/平方米，有的急售盤實際成交均價僅為2萬元/平方米左右。

    退房客戶增多

    “五一”小長假過后，北京西城學區房市場出現一波成交高潮。但隨著西城區多校劃片新政實施時間臨近，很多換房再買學區的客戶面臨換房時間來不及的問題，導致這類房源的退房情況大增。

    “購買西城學區房的客戶，一般首先賣掉持有的自住房，拿到賣房房款后，再交付西城學區房業主房款。當時，不少客戶聽從了銷售人員關于15天就能過戶完成購買西城學區房的說法，于是先訂下了房源，但銷售自有住房所花費時間大大超出預期。比如，購買他們房子的人，本身也是換房客戶，一個環節出了問題，其他環節都受影響。最近不少這類連環客戶要求退房。”銷售人員告訴中國證券報記者。

    據了解，北京不少地區二手房過戶仍實行排號政策，有的已經排到了6月中下旬。“在最快的情況下，從定房到過戶完成需要一個半月的時間。換房客戶如果想買學區房基本上來不及了，除非運氣特別好。”多位銷售人員稱。