出發(fā)時起點一樣，走著走著，小戶型的價格就飛跑起來，大戶型氣喘吁吁地跟在后面，越跑越慢。

    余勝良

    就像光會被引力改變方向一樣，如果房價出現(xiàn)畸變，一定是有異常的干擾因素。

    我所看到的房價畸變，是指在深圳房地產市場，那些當初作為新房出售時單價相同的房子，現(xiàn)在價格出現(xiàn)很大的分化，越大戶型的房子單價相對越低。

    出發(fā)時起點一樣，走著走著，小戶型的價格就飛跑起來，大戶型氣喘吁吁地跟在后面，越跑越慢。

    這種分化的情況在學位房上比較常見。學位房有學位價值，小戶型和大戶型在學位上的權利是同等的，所以小戶型有溢價，比如一套20平米的小房子可以賣400-500萬元，同學區(qū)一套60平米的房子，價格可能是700-800萬元。

    但是一些學位房很一般的小區(qū)，價格也在發(fā)生畸變，以深圳福田區(qū)的益田村為例，60平米左右掛牌單價為8萬多元，面積超過100多平米，掛牌單價就降低為7萬多。現(xiàn)在掛牌價普遍有這種情況，那就是總價越高的房子，平均下來單價反而越低。

    房屋總價是個很重要的衡量指標，不同總價有不同的購買群體，比如總價如果上了1500萬元，如果潛在客戶沒有那么多，那么房屋單價就要有所折讓，以便可以達成交易。

    現(xiàn)在的情況是，有很多區(qū)域總房價超過了1500萬元，但是潛在購買人群有限，所以這部分戶型價格漲速比不上小戶型。

    而小戶型房產的潛在購買人群多，小戶型盡管在整體房源比例上占比很高，但是因為可以買得起的人多，房源不夠，那就只能提高單價。蓮花一村21層42.12平米的房屋，去年9月份成交單價是6.65萬元，同一樓層，今年3月23日成交價為7.98萬元。在很多大型社區(qū)，小戶型較大戶型單價要貴上一兩萬元。

    一般購房者想買的房子不夠用，超級購房者可以更悠哉地挑選房子，可以以更低單價享受更多空間。總價超過3000萬元的豪宅，如果算上贈送面積，其實單價并不算貴。如果將這些房子拆分成小戶型出售，總價遠遠不止如此。這就是窮人在補貼富人。

    窮人補貼富人的情況有很多，火車上也出現(xiàn)過。

    近年來我旅行已很少再坐硬座，去年居家臥鋪出行，車廂里空調溫度調到剛剛好，空氣也新鮮，小孩子們在車廂里玩耍，看著窗外閃過的風景，不由得產生愉悅感。當我穿過臥鋪車廂，走到硬座車廂，空氣立馬就變了，車道里坐滿了人，堆滿了包裹，和20年前一樣。

    普通消費者愿意節(jié)省資金，去坐硬座，其實如果以單個車廂產生的營收計算，硬座會遠遠超過臥鋪，但是臥鋪車廂有人專門打理，到站有專人提醒，享受了更高服務。

    高鐵也是這樣，頭等車廂價格盡管貴，但是非常寬裕，如果按照人均面積計算，性價比遠遠超過二等車廂。

    究其原因，就是市場給有錢人提供的機會比給普通人提供的機會要多很多，窮人因為支付能力不高，可以選擇的空間有限，只能被動接受。

    按理說，有錢人賺錢能力強，政府應該從有錢人那里收錢，轉移支付補貼其他低收入人群，奢侈品稅就是這樣。但現(xiàn)實情況往往沒有那么理性。美國有一段時間就想調整稅收政策，巴菲特去年就說，“相對于普通大眾而言，富人繳納的稅肯定是太少了。”中國也有類似情況，比如收入并不算高的工薪階層按章納稅，工商戶和企業(yè)主卻有各種方法可以逃稅避稅。

    （作者系證券時報記者）