■王麗新

    近日，多家地產(chǎn)行業(yè)研究中心陸續(xù)披露了2022年房企盈利數(shù)據(jù)。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，50家樣本房企2022年毛利率平均值為17.87%，同比下滑7個百分點。另據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，逾七成房企“減收減利”，近半數(shù)企業(yè)虧損，逾九成房企凈利率降低。

    房企盈利水平下降，行業(yè)盈利空間持續(xù)收縮，主要有以下三個原因：一是部分高價地項目進入結轉(zhuǎn)期，低利潤項目集中結算；二是市場低迷疊加償債壓力，多數(shù)房企選擇犧牲利潤換現(xiàn)金流，以價換量保去化，加劇了增收不增利現(xiàn)象；三是樓市整體不振，存貨及投資物業(yè)賬面價值縮水，導致房企需大量計提資產(chǎn)減值準備，少則幾億元多則上百億元的計提規(guī)模，對當期利潤影響很大。

    結合當前市場的不確定性以及整體成交規(guī)模收縮的大勢來看，傳統(tǒng)開發(fā)模式已無法助推行業(yè)盈利重回高點。修復利潤通道是當務之急。

    短期而言，盡快調(diào)整經(jīng)營策略是常規(guī)動作。重塑房企ROE（凈資產(chǎn)收益率）的“配方”主要有三個，一是改善拿地權益比，提升項目結轉(zhuǎn)效率；二是降本增效，減少三費支出，開展精細化管理；三是降低融資成本，減少利息支出。

    短期策略能否見效，尚需檢驗，而長期戰(zhàn)略路徑選擇，才是未來房企制勝的關鍵點，也是重塑行業(yè)估值邏輯和修復利潤表的核心所在。

    從未來估值邏輯出發(fā)，ROE指標將成為指揮棒。那么，房企該做排序題還是多選題？

    做排序題，規(guī)模和ROE誰為先？不可否認，房地產(chǎn)行業(yè)如今陷入深度調(diào)整期，與以往過分追求規(guī)模不無關系。當然，追求一定規(guī)模效應是應該的，但盲目擴張，會讓企業(yè)喪失理性判斷，難以實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。回過頭看，如今的出險房企，多是過去無序擴張的“千億房企”，其中部分企業(yè)已較難脫離虧損窘境，甚至面臨退市風險。

    反觀以利潤和現(xiàn)金流為導向的頭部房企、區(qū)域型房企以及其他優(yōu)質(zhì)房企，如今多已穿過行業(yè)至暗時刻，進入彈性擴表階段。近期，多個城市拿出壓箱底土地，并給企業(yè)留有利潤空間。這些過往鮮見的優(yōu)質(zhì)地塊受到這類房企爭相競逐，目的皆是實現(xiàn)資產(chǎn)換倉，以期未來靠結轉(zhuǎn)這些項目來修復利潤表。

    做多選題，加碼輕資產(chǎn)或者多元化業(yè)務投資是重要選項。比如代建、物管以及商業(yè)等，將其提升到與住宅開發(fā)并駕齊驅(qū)的主航道地位，增加新的盈利渠道，這或許適合較早布局多元業(yè)務的房企。

    以代建為例，作為輕資產(chǎn)運營模式之一的典型業(yè)務，擁有資金需求少、低負債、利潤率表現(xiàn)較好等特點，當下已從行業(yè)“小透明”一躍成為“香餑餑”。據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，已有超過60家房企布局代建業(yè)務。其中，頭部代建企業(yè)綠城管理凈利率為27.7%，中原建業(yè)則高達50.1%。

    此外，從2022年標桿房企財報來看，熱點城市核心板塊、運營效率高、出租率高的投資物業(yè)估值表現(xiàn)相對堅挺，利潤率也普遍高于住宅開發(fā)業(yè)務。比如，華潤置地、中海地產(chǎn)、龍湖集團作為成熟的投資物業(yè)運營商，其非房開業(yè)務收益規(guī)模居于行業(yè)前列，且歸母凈利率仍然保持在行業(yè)較高水平。

    當然，房地產(chǎn)行業(yè)修復利潤表之路并非坦途，縮表出清陣痛仍在。待行業(yè)企穩(wěn)回升之際，房地產(chǎn)市場將更加成熟，相關多元業(yè)務也將展示更多活力，新的經(jīng)營管理模式以及資本運營模式將不斷迭代，助推行業(yè)健康發(fā)展。