昨日，證監(jiān)會和住建部聯合發(fā)布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。這是繼《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》和《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》后，在租賃住房金融支持方面的又一重要文件。

    先看一下文件要點

    1、住房租賃資產證券化的重要意義

    有助于盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設；

    有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務行業(yè)供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性循環(huán)；

    可豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。

    2、發(fā)行住房租賃資產證券化產品的條件

    一是物業(yè)已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù)；

    二是物業(yè)正常運營，且產生持續(xù)、穩(wěn)定的現金流；

    三是發(fā)起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續(xù)經營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規(guī)行為。

    3、優(yōu)先和重點支持的領域

    優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域，利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目，國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。

    鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產證券化。支持住房租賃企業(yè)建設和運營租賃住房，并通過資產證券化方式盤活資產。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產證券化融資。優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人（原始權益人）開展住房租賃資產證券化。

    重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產物業(yè)作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發(fā)行房地產投資信托基金（REITs）。

    有何指導意義和操作性？

    這個文件有何指導意義？對市場有何影響？接受證券時報記者采訪的業(yè)內人士給出了明確答案。

    中國REITs聯盟秘書長王剛接受證券時報記者采訪時指出，這個文件從政策層面清除了集體租賃用地的一些障礙，從資產形成階段，即開發(fā)建設階段，到資產退出階段，通過REITs或資產證券化的其他工具指出了明確可行的方向，對整個住房租賃產業(yè)的形成，特別是從供給端，即資產持有方提供了重要的支持，從證監(jiān)會的證券化角度，住建部的建設運營和監(jiān)督角度，以及評估角度都給了市場明確信號。

    “可以說這個文件上承國家政策，下接市場地氣兒，為未來租賃住房發(fā)展及租賃住房證券化的發(fā)展做出了方向性的指導。”中聯基金執(zhí)行總經理范熙武接受證券時報記者采訪時說，既是對十九大關于發(fā)展租賃住房和“房住不炒”定位的落實，又是兩個部委一起發(fā)文推動，對市場有重要意義。

    范熙武認為，這次是地產行業(yè)主管部門（住建部）和金融證券化產品的監(jiān)管部門（證監(jiān)會）聯合發(fā)文，并且針對租賃住房領域，用證券化方式來推動租賃住房發(fā)展，指向性非常明確，工具也非常明確，對行業(yè)會有實際的推動作用。并且內容非常接地氣，包括發(fā)行條件、具體領域、行業(yè)主管部門與產品主管部門要有怎樣的監(jiān)管協作，以及在支持過程中各項具體工作的工作流程等都規(guī)定出來了，在加快住房租賃市場發(fā)展的同時，也會推動規(guī)范有序的發(fā)展。“這個文不是單純支持鼓勵性質的方向推動的文件，而是有具體可操作性的文件。”他說。

    戴德梁行高級董事、北中國區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰接受證券時報記者采訪時也認為，新政以資產證券化實現了住房租賃企業(yè)從投資、運營、退出渠道構建完整的產業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利于提高資產運營管理能力提升項目投資收益。

    公募REITs有望年內破冰

    值得注意的是，文件中除了明確“重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產物業(yè)作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品”外，還明確提出“試點發(fā)行房地產投資信托基金（REITs）”。

    一位不愿透露姓名的業(yè)內人士接受證券時報記者采訪時認為，鑒于國內類REITs已經有過幾年的發(fā)展了，文件中提到的發(fā)行試點可能是業(yè)內廣泛關注的公募REITs。今年有可能會成為公募REITs元年，并且首先試點的很可能是在租賃住房領域。

    58安居客房產研究院首席分析師張波認為，證監(jiān)會和住建部聯合發(fā)文鼓勵資產證券化發(fā)展，是租賃快速落地的重要“推進器”，會更有效提高住房租賃市場的融資能力，大力推動住房租賃市場的穩(wěn)步高速發(fā)展。從現狀來看，租賃市場的資產證券化目前已經成為租賃住房融資重要渠道。

    據58安居客房產研究院跟蹤監(jiān)測，截至今年3月，已經有12只租賃市場資產證券化產品發(fā)行，總規(guī)模超過500億。

    胡峰指出，現在的資產證券化產品基本都是私募產品，不是真正意義的公募REITs，相當于有這么多的類REITs從私募轉向公募的條件已經逐步具備了。

    “現在推了這么多所謂的類REITs、商業(yè)地產抵押按揭資產證券化（CMBS），實際都是在大宗交易平臺上發(fā)行的，單個份額100萬起，基本是機構在買。只有打開公募REITs，普通個人投資者才可以參與，這將是今年的一個熱點，豐富投資者的結構，讓個人投資者能參與，這是很重要的方向。”王剛說。

    今年2月，《深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018~2020年）》明確指出，要探索發(fā)行公募REITs，引入多元化投資者；配合研究制定REITs相關配套規(guī)則，推動相關主管部門出臺稅收優(yōu)惠等政策。這對REITs縱深發(fā)展發(fā)出的積極信號。

    業(yè)內人士預計，接下來證監(jiān)會將研究出臺公募REITs相關業(yè)務細則。